ПП - прибуток підприємця (інвестора).
Під прямими витратами звичайно розуміють витрати, які несе генеральний підрядник (будівельник) і які включаються до договірну ціну. Вартість будівельно-монтажних робіт визначається:
, (1.5)
Де НР - накладні витрати;
ПН - планові накопичення (кошторисного прибутку підрядника).
Прямі витрати розраховуються за формулою:
, (1.6)
Метод ліквідаційної вартості
Застосовується для підприємств, які перебувають у стані банкрутства або якщо вартість компанії при ліквідації буде вище, ніж при продовженні діяльності, тому для цієї роботи цей метод не був використаний. При використанні даного методу оцінювач визначає валову виручку від ліквідації активів підприємства, потім зменшує її на величину прямих витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, а також на величину всіх зобов'язань підприємства.
При визначенні ліквідаційної вартості підприємства необхідно враховувати всі витрати, пов'язані з ліквідацією підприємства: комісійні та адміністративні витрати по підтримці роботи підприємства до його ліквідації, витрати на юридичні та бухгалтерські послуги.
При визначенні ліквідаційної вартості розрізняють три види ліквідації:
1) впорядковану;
) примусову;
) ліквідацію з припиненням існування активів підприємства.
Упорядкована ліквідація - це розпродаж активів протягом розумного періоду, щоб можна було отримати максимальні суми від продажу активів. Для найменш ліквідної нерухомості підприємства цей період становить близько двох років. Він включає час підготовки активів до продажу, час доведення інформації про продаж до потенційних покупців, час на обдумування рішення про покупку і акумулювання фінансових коштів для покупки, саму покупку, перевезення.
Примусова ліквідація означає, що активи розпродаються настільки швидко, наскільки це можливо, часто одночасно й на одному аукціоні.
Ліквідація з припиненням існування активів підприємства розраховується у випадку, коли активи підприємства не розпродаються, а списуються і знищуються, а на даному місці будується нове підприємство, що дає значний економічний або соціальний ефект. Вартість підприємства в цьому випадку є негативною величиною, оскільки потрібні певні витрати на ліквідацію активів [29].
Розрахунок ліквідаційної вартості підприємства також включає кілька основних етапів [24]:
. Береться останній балансовий звіт;
. Розробляється календарний графік ліквідації активів, оскільки продаж різних видів активів підприємства (нерухомого майна, машин і устаткування, товароматеріальних запасів) вимагає різних часових періодів;
. Визначається валова виручка від ліквідації активів;
. Оціночна вартість активів зменшується на величину прямих витрат. До прямих витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, відносяться комісійні оціночним і юридичним фірмам, податки і збори, які сплачуються при продажу. З урахуванням календарного графіка ліквідації активів, скориговані вартості оцінюваних активів дисконтуються на дату оцінки за ставкою дисконту, що враховує пов'язаний з цим продажем ризик;
. Ліквідаційна вартість активів зменшується на витрати, пов'язані з володінням активами до їх продажу, включаючи витрати на збереження запасів готової продукції і незавершеного виробництва, збереження обладнання, машин, механізмів, об'єктів нерухомості, а також управлінські витрати по підтримці роботи підприємства аж до завершення його ліквідації;
. Додається (або віднімається) операційний прибуток (збитки) ліквідаційного періоду;
. Віднімаються переважні права на вихідні допомоги і виплати працівникам підприємства, вимоги кредиторів по обов'язкових платежах до бюджету і в позабюджетні фонди, розрахунки з іншими кредиторами.
Роблячи підсумковий висновок про ліквідаційної вартості підприємства, оцінювач повинен проаналізувати фактори, що мають відношення до власне майну, і фактори, які обумовлюють рівень управління підприємством. Якщо ситуація банкрутства підприємства викликана низьким рівнем управління, то ця обставина не повинна негативно відбитися на величині ліквідаційної вартості підприємства. Якщо ж причини банкрутства - висока ступінь зносу як активної, так і пасивної частини активів підприємства, негативні особливості місця розташування, то ці фактори суттєво знизять рівень ліквідаційної вартості підприємства [16].
. 3.2 Порівняльний підхід
Порівняльний підхід заснований на принципі ефективно функціонуюч...
