паперів від 29.01.2003 р № 10н, 03-6/пз Про затвердження Порядку оцінки вартості чистих активів акціонерних товариств ), традиційний баланс підприємства замінюється скоригованими балансом, в якому всі активи (матеріальні і нематеріальні), а також всі зобов'язання показані за ринковою або який-небудь іншої підходящої поточної вартості.
При оцінці будівель, споруд, передавальних пристроїв застосування витратного підходу полягає в розрахунку витрат на відтворення оцінюваних активів за вирахуванням всіх форм зносу, знецінення та застарівання активу.
Визначити ринкову відновну вартість будівель і споруд можна шляхом перерахунку кошторисної вартості будівництва і подальшого коригування цих цін з використанням ринкових коефіцієнтів подорожчання будівельно-монтажних робіт на дату оцінки. Інший підхід для отримання величини відновної вартості - розрахунок її на основі індексів і ринкових цін в будівництві, що приводяться в щоквартальному міжрегіональному інформаційно-аналітичному бюлетені КО-Інвест. Третій підхід застосовується для нового будівництва і полягає в калькулюванні необхідних для будівництва ресурсів у поточних цінах. Розрахунки вартості будівництва вироблялися на основі укрупнених показників відновної вартості (УПВС) з наступним індексуванням витрат на дату оцінки [50].
Переваги підходу на основі УПВС:
· використання нормативів, що мають серйозну фактичну базу, реальні технологічні моделі в поточному рівні цін на БМР, створеної приблизно в ті роки, коли були зведені оцінювані об'єкти;
· універсальність підходу. Можливість робити оцінку практично будь-яких будівель і споруд;
· розумний обсяг показників та інших даних, які необхідно зберігати в пам'яті комп'ютера;
· можливість використання методики особами, не мають професійної спеціальної підготовки в галузі проектно-кошторисної справи;
· можливість оперативно розглядати і аналізувати з точки зору витрат кілька варіантів поліпшень в процесі пошуку кращого і найбільш ефективного використання;
· можливість отримання складових прямих витрат по кожному конструктивному елементу і виду робіт;
· можливість отримання відомості потрібних ресурсів в натуральних показниках і використання їх вартості на дату оцінки на даному ринку для обчислення прямих витрат (ресурсний метод);
· зручність автоматизації розрахунку з використанням електронних таблиць та інтеграції з іншими програмними засобами для комплексної автоматизації оціночної діяльності [32].
Основна формула витратного підходу до оцінки нерухомості виглядає так:
, (1.2)
Де Сзатр - вартість, визначена витратним методом;
СЗУ - вартість ділянки землі;
Сновстр - вартість нового будівництва (відновна або заміщає);
Знос - накопичений знос.
Загальний накопичений знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчої привабливості з погляду потенційного інвестора і виражається в зниженні вартості (знеціненні) під впливом різних факторів з часом.
Знос, використовуваний в оцінці, не збігається з поняттям бухгалтерської амортизації, яка передбачає списання первісної вартості будівлі на вартість створеної продукції і наданих послуг за встановленими нормативами.
На відміну від нормативного списання вартості, оцінний знос являє собою фактичне знецінення об'єкта. Загальний накопичений знос включає в себе наступні компоненти:
Іф - фізичних?? ї знос - втрата вартості в процесі експлуатації під впливом зовнішніх природних факторів;
ІФН - функціональний знос - втрата вартості в результаті невідповідності функціональних характеристик об'єкта вимогам ринку, які склалися на дату оцінки;
ИВН - зовнішній (економічний) знос - втрата вартості за зовнішніми по відношенню до об'єкта оцінки причин; може виникнути в результаті зміни фізичного оточення об'єкта оцінки або негативного впливу ринкового середовища.
У рамах фізичного і функціонального зносу виділяють наступні види зносу:
усувний знос - знос, усунення якого фізично можливо й економічно доцільно;
непереборний знос - витрати на ліквідацію дефектів перевищують вартість, яка може бути додані цим до об'єкта оцінки (невигідно).
Вартість нового будівництва визначається з погляду потенційного покупця (інвестора) за формулою:
, (1.3)
Де ПІ - прямі витрати;
КІ - непрямі витрати;
...
