експерти, ніж більше шансів, що ці вимоги будуть виконані забудовником, тим краще буде якість будинку і тим надійніше і дешевше він буде в експлуатації.
Реєстрація права власності здійснюється добровільно кожним пайовиком. На жаль, російським законодавством не встановлено обов'язок реєструвати право власності. Наприклад, якщо людина за актом прийому-передачі отримав побудоване приміщення, те він має право зареєструвати свої права в єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП), але в принципі він може і не робити цього. У такому випадку громадянин обмежить свої можливості розпорядження належним йому майном, але змусити його зареєструвати права фактично неможливо, хоча це може призвести до багатьох негативних наслідків для інших власників і керуючої організації. У Зокрема, відповідно до статті 153 ЖК РФ власник, що не оформив права власності через небажання або з причини постійного проживання в іншому населеному пункті, не зобов'язаний оплачувати утримання і ремонт житла. Ми вже говорили, що цей обов'язок виникає лише з моменту виникнення права власності. Може виникнути і така колізія - у розпорядженні громадянина є квартира, він її відремонтував, проживає в ній, ходить по сходах, користується ліфтом, сміттєпроводом, але обов'язки оплачувати утримання будинку не виникло, оскільки їм не проведена реєстрація права власності. Звичайно, сумлінні громадяни здійснюють таку реєстрацію, оскільки вони зацікавлені в закріпленні своїх прав.
Якщо особа, яка не оформивши права і не ставши власником, не вноситиме плату за житлове приміщення і комунальні послуги, але буде користуватися житловою площею, енерго-, водопостачанням та іншими елементами будинку, то це фактично буде марна збагаченням за рахунок інших осіб, тому що, якщо, наприклад, 70 відсотків мешканців будинку платять за обслуговування ліфтів, те, значить, 30 відсотків мешканців користуються ним безкоштовно. Зобов'язання внаслідок безпідставного збагачення врегульовані главою 60 ЦК РФ. Потерпілими від таких дій можуть бути і сумлінні власники приміщень у будинку (якщо керуюча організація буде змушена знизити переліки, обсяги і якість своїх послуг і робіт через недостатнє фінансування), і керуюча організація (якщо вона буде повністю виконувати свої зобов'язання перед добросовісними власниками приміщень при недофінансуванні). Набувач - особа, яка без законних підстав зберегло майно (Грошові кошти) за рахунок інших осіб (потерпілих), зобов'язаний повернути останнім безпідставно заощаджене майно (безпідставне збагачення). При цьому ДК РФ не пов'язує віднесення особи до категорії В«набувачаВ» з наявністю у нього права власності на приміщення в багатоквартирному будинку. У разі невиконання цього обов'язку потерпілим треба звертатися до суду з вимогою про стягнення з набувача необхідних коштів.
Коли забудовник зводить багатоквартирний будинок, то як об'єкт будівництва він належить забудовнику, оскільки він або будує його самостійно, або приймає його після закінчення будівництва від залученого підрядника. Далі в результаті роботи за договором (пайової участі або будівельного підряду) забудовник передає квартири в побудованому будинку споживачеві, і первинне право власності виникає у того, хто замовляв будівництво конкретної квартири. Відповідно до Федерального законом від 30 грудня 2004 року № 214-ФЗ В«Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації В»(далі - закон про пайове будівництві), забудовник за завданням учасника пайового будівництва на підставі договору за плату будує об'єкт нерухомості і передає результат роботи (у вигляді конкретного приміщення) учаснику пайового будівництва. Потім учасник пайового будівництва представляє в підрозділ Федеральної реєстраційної служби необхідні документи: передавальний акт або інший документ про передачу об'єкту пайового будівництва, а забудовник - дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку. Право власності на конкретне житлове (або нежитлове, оскільки пайовики можуть бути різними) приміщення виникає у пайовика тільки після отримання свідоцтва про право власності. Таким чином, неправильним було б говорити про передачу права власності забудовником дольщику.
У цій ситуації також неможливо говорити про приватизації. Приватизація має місце тільки в тому випадку, коли щось знаходиться в державній власності, а потім стає приватною (Приватної) власністю. З метою прояснення цих питань одночасно з прийняттям закону про пайове будівництво були внесені поправки та до статті 122 Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ В«Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним В»(далі - закон про реєстрацію прав). Як у законі про пайове будівництво, так і в законі про реєстрацію прав містяться переліки документів, які забудовники повинні представляти на початковому етапі будівництва, а пайовики - при реєстра...
