Федеральне агентство з освіти.
Кафедра економіки та менеджменту.
Контрольна робота № 1 з дисципліни
Економіка нерухомості
В
Зміст
1. Визначення витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості.
1.1 Класифікація та склад витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості.
1.2 Розрахунок витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості.
1.3 Тенденції розміру витрат на експлуатацію з збільшенням терміну служби будинку.
1.4 Вплив амортизації на вартість об'єктів нерухомості.
Практична частина.
Список використаних джерел та літератури.
В
1. Визначення витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості
1.1 Класифікація та склад витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості
Експлуатація об'єктів - діяльність, що включає такі процеси: перевірки та оцінки даних про об'єкті та інформування користувачів про технічний стан об'єкта, процеси регулювання функціонування об'єкта і підтримки його працездатного стану, процеси здійснення технічного обслуговування об'єкту і поточного ремонту об'єкта, і інші процеси експлуатації об'єкта. p> Інтерес до комерційної нерухомості стабільно високий, кількість і якість нових об'єктів постійно зростає, і власники нерухомості усвідомлюють необхідність професійної експлуатації, яка сприяє збільшенню термінів служби будівлі, а також підвищує його ринкову вартість. За оцінками фахівців ринку нерухомості більше 85% всіх витрат припадає на експлуатаційні витрати. p> 1. Операційні витрати - періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення доходу.
До операційних (або експлуатаційним) витрат відносяться витрати з експлуатації об'єкта, надання послуг користувачеві і підтримання потоку доходів. До складу експлуатаційних витрат об'єкта нерухомості входять: заробітна плата та премії обслуговуючого персоналу, соціальне страхування працівників, комунальні послуги (електрика, газ, телефон, вода і пр.), витрати на утримання об'єкта (оплата послуг охоронної та протипожежної служб, з обслуговування ліфта, інженерних комунікацій, телефону тощо), представницькі витрати, витрати на рекламу, банківські послуги, а також транспортні витрати. p> Операційні витрати можуть бути двох видів:
а) постійні витрати (Фіксовані, умовно-постійні) - ці витрати не змінюються з зміною коефіцієнта завантаження об'єкта нерухомості (наприклад, податки на майно, платежі по страхуванню, управлінські витрати);
б) змінні витрати (Умовно-змінні) - залежать від коефіцієнта завантаження об'єкта нерухомості: чим більше завантаження об'єкта нерухомості, тим вище ці витрати (наприклад, комунальні послуги, вивіз сміття, оплата електроенергії та ін.)
Деякі витрати не включаються до складу операційних витрат або тому, що враховуються коефіцієнтом капіталізації (амортизаційні відрахування - повернення основного капіталу), або тому, що не розглядаються в якості витрат, пов'язаних з експлуатацією об'єкта нерухомості (наприклад, виплати основної суми та відсотків за іпотечним кредитом, страхування іпотечних кредитів, страхування бізнесу та особистої відповідальності та ін.)
У кожному конкретному випадку перелік операційних витрат може бути більше або менше. Слід мати на увазі, що при аналізі повинні враховуватися нефактіческіе витрати власника за минулий період, а прогнозовані типові витрати на наступний рік після дати оцінки.
При експлуатації нерухомості є такі витрати, які виробляються досить рідко. Якщо їх не врахувати, то оцінювач напуває невірний результат. Для їх обліку введено поняття резервів, під яким розуміється щорічне відкладання (резервування) грошей під довгострокові витрати
2. Резерв (витрати) на заміщення - ці витрати або мають 1-2 рази за кілька років або сильно змінюються рік від року. Це, як правило, витрати на відшкодування предметів з коротким терміном життя (жалюзі, кондиціонери, кухонне обладнання та ін.) Зазвичай до таких предметів відносять:
- покрівлю, покриття підлоги, інші будівельні елементи з коротким терміном експлуатації;
- санітарно-технічне, кухонне обладнання, електроприлади;
- механічне обладнання (жалюзі, кондиціонери);
- ліфти;
- обладнання басейну;
- тротуари, під'їзні дороги тощо
Ці витрати складають значні одноразові суми, які треба накопичувати на спеціальному рахунку. Якщо ці витрати не врахувати, то дохід виявиться завищеним. Якщо в період передбачуваного терміну володінь не передбачається заміна швидкозношуваних компонентів, витрати на їх заміщення не враховуються, а їх знос буде компенсований при продажу об'єкта нерухомості.
1.2 Розрахунок витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості
Власники нерухомості сьогодні спант...
