еличені тим, як би знизити витрати на експлуатацію своїх об'єктів і при цьому уберегти їх в В«повній цілостіВ». Але для того щоб менше витрачати, власнику необхідно уявляти, як взагалі формуються витрати на експлуатацію.
Дохідний метод розрахунку витрат.
Для того щоб обгрунтувати вартість експлуатації, необхідно уявляти, якими підходами керуються професійні експлуатуючі компанії в плануванні витрат. p> Щоб забезпечити плановану прибутковість об'єкта, треба, перш за все, уточнити, яку суму готовий витрачати власник на експлуатацію об'єкта нерухомості. У цьому випадку при розрахунку витрат на експлуатацію (виходячи з обсягу валового доходу) використовується дохідний метод. Сума валового доходу приймається за 100%, і на кожну статтю витрат витрачається суворо певний відсоток. У середньому витрати на експлуатацію об'єкта нерухомості становлять 10-12% від валового доходу власника. У зимовий період ця сума збільшується за рахунок зростання обсягу витрат на електроенергію і тепло. Не всі власники об'єктів нерухомості готові стільки платити, тому кожен по-своєму вирішує проблему зниження витрат на експлуатацію, при цьому намагаючись зберегти гідну якість обслуговування. Адже від умов експлуатації залежить термін служби будинку.
Прибутковий метод при фіксованої дохідності забезпечує максимальний набір послуг з експлуатації. При цьому витрати на експлуатацію - певна частка від валового доходу, яку сам власник готовий затратити. p> У рамках дохідного підходу до оцінки об'єкта нерухомості застосовується метод прямої капіталізації або метод дисконтування грошових потоків. При використанні методу прямої капіталізації сума чистого доходу за рік функціонування ділиться на відповідну норму доходу. При застосуванні методу дисконтування доходів, майбутні грошові потоки чистого доходу кожного періоду перераховуються в поточну вартість шляхом дисконтування з використанням відповідної йому норми дисконтування.
Залежно від того, який метод використовується для розрахунку вартості об'єкта дохідної нерухомості - капіталізації або дисконтування - для визначення чистого доходу необхідно справити прогноз валового доходу і обгрунтованою величини експлуатаційних витрат відповідно на типовий (В«нормальнийВ») рік функціонування будівлі або на весь період передбачуваного його комерційного використання.
Прогнозування витрат на технічну експлуатацію об'єкта нерухомості може бути проведене також на основі розрахунку ресурсів на експлуатацію із застосуванням СНіПів, що забезпечують будівельне проектування, нормативів і довідників.
Витратний метод.
Як стверджують експерти, не завжди доцільно використовувати дохідний метод для розрахунку вартості експлуатації. Крім нього існує також витратний метод розрахунку експлуатаційних витрат. Цей метод заснований на застосуванні укрупнених показників видатків ресурсів - у розрахунку на одиницю об'єму або площі для різних об'єктів комерційної нерухомості. Незалежно від обсягу валового доходу об'єкта нерухомості, та чи інша стаття витрат завжди буде становити однакову величину. p> Як правило, витратним методом зручно користуватися власникам комерційної нерухомості, які планують використовувати свій об'єкт до закінчення терміну експлуатації. Для таких власників важливий не тільки фіксований дохід від об'єкта, а й саме стан будівлі та її інженерії. Головне в цьому випадку, щоб об'єкт експлуатувався як можна довше. При цьому власник також не має наміру платити за експлуатацію свого об'єкта більше, ніж інші власники нерухомості. Бажання не переплачувати цілком природно. Тому щоб розумно використовувати свої ресурси і виділити необхідну частину від валового доходу на експлуатацію, можна застосувати ще один метод розрахунку вартості експлуатації - порівняльний. p> Порівняльний метод.
Порівняльний аналіз об'єктів-аналогів полягає у використанні відкритих і доступних укрупнених показників видатків ресурсів для аналогічної нерухомості. Якщо перші два способу оцінки вартості експлуатації нерухомості вимагають певного кількості специфічної інформації і часу на розрахунки, то порівняльний спосіб корисний в якості експрес-оцінки. З іншого боку, отримати інформацію про вартість експлуатації аналогічних об'єктів найчастіше скрутно. Такі відомості рідко знаходяться у вільному доступі, але тим вони і важливіше, тому що дозволяють власнику миттєво оцінити свій фінансовий потенціал на експлуатаційні витрати в порівнянні з витратами на експлуатацію, які дозволяють собі В«колегиВ». p> Який метод обрати?
Варто врахувати те, що витрати на експлуатацію - це величина, яка змінюється з місяця в місяць. Експлуатація носить сезонний характер, тому й витрати на неї, залежно від сезону, різняться. При підготовці до опалювального сезону - у серпні-вересні - витрати на експлуатацію вище, ніж у квітні-травні. Точно...
