ми, дизайном, плануванням. Таким чином, в одному випадку мається на увазі відтворення точної копії об'єкта оцінки, а в іншому - заміна його відповідним субститутом.
Оцінка повної вартості будівництва включає розрахунок:
- прямих витрат (вартість матеріалів, амортизацію відрахування, заробітної плати будівельних робітників і т.д.);
непрямих витрат (витрат на оплату професійних послуг архітекторів, інженерів з проектування, бухгалтерів і юристів за консультаційні послуги на оплату ліцензій і т.д.);
підприємницького доходу.
Підприємницький дохід являє собою суму, яку інвестор планує отримати понад витрат на здійснення проекту з урахуванням ризику і прибутковості по порівнянних об'єктах. З урахуванням світової практики розрахунку підприємницький дохід визначається в 15% від витрат на будівництво.
Вартість будівництва + Підприємницький дохід=Повна вартість будівництва.
Розраховуються всі види зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технічного та економічного старіння.
Фізичне старіння - втрата вартості власності, викликана зношуванням, руйнуванням збільшенням вартості обслуговування та іншим фізичними факторами, які спокушають життя і корисність об'єкт.
Функціональне старіння - це втрата вартості власності, пов'язана з неможливістю виконувати ті функції, для яких вона призначалася. Функціональне старіння є внутрішньою властивістю власності і пов'язане з такими факторами, як конструкційні та інші недоліки, закладені при створенні власності, надлишкові операційні витрати і т.д.
Економічне застарівання - це втрата вартості активу, викликана зовнішніми факторами, як то: економічні зміни, що знизився попит на продукцію, зросла конкуренція і т.д.
Визначається залишкова вартість будівель і споруд як різниця між вартістю відтворення (вартістю відновлення або вартість заміщення) і сукупним зносом;
Розраховується повна вартість об'єкта нерухомості за допомогою додавання до залишкової вартості будівлі та споруд вартості земельної ділянки.
Оцінка ринкової вартості машин і устаткування
Оцінка ринкової вартості машин і обладнання заснована на витратному, порівняльному і дохідному підході.
Витратний підхід в оцінці машин і устаткування.
Машини та устаткування зазвичай оцінюються по вартості заміщення.
Вартість заміщення визначається шляхом аналізу ретроспективних витрат, оцінки витрат на заміщення відповідних потужностей:
- фізична застарівання;
функціональне застарівання;
технічне застарівання;
Порівняльний підхід в оцінці машин і обладнання полягає в аналізі цін недавно проданих аналогічних об'єктів для розрахунку найбільш вірогідною продажної ціни оцінюваного об'єкта. Важливим є вибір відповідних одиниць порівняння. Порівняння йде за такими елементами: вік об'єкта (Доцільно порівнювати об'єкт з цінами активів однакового терміну виготовлення), стан, приналежності (комплектуючі), місце розташування, виробник, ринкові умови, мотивація, якість, кількість (ціна за одиницю активу в значній мірі визначається величиною партії купуються і продаються машин), розміри/тип (для порівняння бажано використовувати обладнання однакового розміру і типу), час продажу.
Дохідний підхід в оцінці машин і устаткування. Для реалізації дохідного підходу необхідно спрогнозувати очікуваний дохід від оцінюваного об'єкта. Стосовно машин і обладнання безпосередньо вирішити цю задачу неможливо, оскільки дохід створюється всім виробничо-майновим комплексом. При використанні прибуткового підходу пропонується поетапне вирішення завдання:
розрахунок чистого доходу від функціонування: виробничої системи (або всього підприємства, або цеху або ділянки);
методом залишку визначається та частина доходу, яку можна віднести до машинного парку цієї системи;
- за допомогою методу дисконтування або методу капіталізації визначається вартість всього машинного парку.
Оцінка нематеріальних активів
Згідно з пунктом 3 ПБУ 14/2000, прийнятий до обліку нематеріальний актив повинен задовольняти наступним умовам:
є документи, які підтверджують існування самого активу і виключного права в організації на результати інтелектуальної діяльності (патенти, свідоцтва, інші охоронні документи, договір поступки (придбання) патенту, товарного знака).
Оцінка об'єктів незавершеного будівництва
...
