о попередньо проводиться оцінка обгрунтованої ринкової вартості кожного активу балансу окремо, потім визначається, наскільки балансова сума зобов'язань відповідає їх ринкової вартості і, нарешті, з основної рамкової вартості суми активів віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань.
Результат показує оцінну вартість власного капіталу підприємства.
Власний капітал=актив - зобов'язання є базовою формулою майнового (витратного) підходу.
Даний підхід представлений двома основними методами:
- методом вартості чистих активів;
методом ліквідаційної вартості.
У даній роботі використовувався метод чистих активів.
Послідовність робіт з розрахунку вартості власного капіталу методом вартості чистих активів включає наступні етапи:
Розрахунок методом вартості чистих активів включає наступні етапи:
. Проводиться аналіз бухгалтерського балансу за минулий період.
. Вносяться облікові поправки.
. Оцінюється нерухоме майно підприємства по обгрунтованої ринкової вартості.
. Визначається обгрунтована ринкова вартість машин і устаткування.
. Виявляються й оцінюються нематеріальні активи.
. Визначається ринкова вартість фінансових вкладень.
. Товарно-матеріальні запаси переводяться в поточну вартість.
. Оцінюється дебіторська заборгованість.
. Оцінюються витрати майбутніх періодів.
. Зобов'язання підприємства переводяться в поточну вартість.
. Визначається вартість власного капіталу шляхом вирахування з обґрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.
Визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства
Для оцінки нерухомості (землі, будівель і споруд) можливе використання трьох підходів: дохідного, порівняльного (ринкового) і витратного.
Технологія застосування дохідного підходу. Дохідний підхід при оцінці об'єктів нерухомості включає в себе два методи:
- метод капіталізації доходів;
- метод дисконтованих грошових потоків.
Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить відносно стабільний дохід. Доходи від володіння нерухомістю можуть надходити у вигляді поточних і майбутніх надходжень від здачі її в оренду, доходів від можливого приросту вартості нерухомості при її продажу в майбутньому. Результат по даному методу включає як вартість будівлі, споруд, так і вартість земельної ділянки.
Метод дисконтованих грошових потоків. Даний метод використовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які понесе використання об'єкта нерухомості і можлива його продаж.
Розрахунок за методом дисконтованих грошових потоків можна розділити на кілька етапів:
складається прогноз потоку майбутніх доходів у період володіння об'єктом нерухомості;
розраховується вартість оцінюваного об'єкта нерухомості на кінець періоду володіння, тобто вартість передбачуваного продажу (реверсії), навіть якщо насправді продажу не планується;
виводиться ставка дисконту для оцінюваної нерухомості на існуючому ринку,
здійснюється приведення майбутньої вартості доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії до поточної вартості.
Таким чином, вартість нерухомого майна дорівнює поточної вартості періодичного потоку доходу і поточної вартості реверсії.
Технологія застосування порівняльного підходу. Цей підхід заснований на зіставленні та аналізі даних про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Основоположним принципом порівняльного підходу є принцип заміщення, який говорить, що за наявності на ринку декількох об'єктів раціональний інвестор не заплатить за даний об'єкт більше вартості нерухомості аналогічної корисності.
Технологія застосування витратного підходу. Цей підхід включає кілька етапів:
. Визначається вартість земельної ділянки, на якій знаходиться будівля, споруда;
. Оцінюється повна вартість заміщення на дійсну дату оцінки.
Під вартістю заміщення мається на увазі вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, рівній корисності оцінюваного об'єкта, однак з використанням нових матеріалів у відповідності з поточними стандарта...
