у одночасно визначається максимально припустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотка за весь кредитний період (наприклад, 2 процентних пункти за рік і 5 процентних пунктів за весь кредитний термін). Різновидом кредиту зі змінною процентною ставкою є канадський «ролловер» (Canadian rollover mortgage), відповідно до якого через заздалегідь встановлені тимчасові інтервали (наприклад, п'ять років) кредит переоформляється на новий, зі зміненою процентною ставкою (в бік підвищення або зниження - в Залежно від існуючих в цей період ринкових процентних ставок по аналогічних кредитах). При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою ризик процентної ставки, як уже зазначалося, в значній мірі переноситься на позичальника. Для банку підвищується кредитний ризик (при можливому зростанні відсотка і частому перегляді процентних ставок). Кредитний ризик кілька пом'якшується шляхом встановлення обмежень на максимальне збільшення відсотка, а також на періодичність перегляду відсотка (наприклад, один раз на 6 місяців, квартал, рік). Імовірність неплатежу може зрости внаслідок того, що зростання процентної ставки буде несоразмерен зростанню доходів позичальника. У зв'язку з цим банки, що використовують кредитний інструмент зі змінною процентною ставкою, приділяють серйозну увагу аналізу співвідношення рівня процентної ставки і кредитного ризику. У той же час, при можливому зниженні рівня процентних ставок на ринку, такий кредит вигідніший позичальникові, ніж кредит з фіксованою процентною ставкою, особливо при обмеженнях (штрафах) на дострокове погашення кредиту. Для кредитора в цьому випадку також знижуються ризики дострокового погашення. Цей кредитний інструмент поєднує в собі кращі риси іпотеки зі змінною та фіксованого процентними ставками. У загальному вигляді, суть його зводиться до того, що кредитний договір надає позичальникові можливість на певних умовах перетворити (конвертувати) кредит зі змінною процентною ставкою в кредит з фіксованим відсотком.
Умови, передбачені даним кредитним інструментом, як правило, наступні. При укладенні кредитного договору і на першій стадії кредитного періоду діє змінна процентна ставка. Вона може бути більш привабливою для позичальника, оскільки, як було сказано раніше, рівень відсотка за кредитами зі змінною процентною ставкою при видачі кредиту зазвичай на 1,5-2 процентних пункти нижче, ніж по кредитах з фіксованою ставкою. Крім того, привабливість цієї іпотеки ще й у тому, що при оцінці платоспроможності позичальника необхідний сукупний сімейний дохід може бути менше (оскільки платежі по кредиту будуть менші за рахунок зниженої - у порівнянні з фіксованої процентної ставки). На другій стадії кредитного періоду допускається конвертація іпотеки зі змінною процентною ставкою в кредит з фіксованою процентною ставкою. Для позичальника це становить інтерес, якщо ринкові процентні ставки за кредитами підвищуються і, відповідно, зростає відсоток за кредитами зі змінною процентною ставкою. Якщо ринкові процентні ставки знижуються, то змінна процентна ставка вигідніше. В цей час, навпаки, позичальники намагаються рефінансувати іпотеки з фіксованою більш високою процентною ставкою і взяти кредит або зі змінною процентною ставкою, або з новою нижчою фіксованою ставкою відсотка. За правилами, що застосовуються в США, конвертація дозволена в певний період, наприклад починаючи з 13-го місяця кредитного терміну і закінчуючи 16-м місяцем. При конвертації позичальник повинен сплатити банку фіксовану суму, наприклад $ 250-500. Слід зазначити, що позичальник зазвичай має право рефінансувати кредит зі змінною процентною ставкою і отримати новий, з фіксованим відсотком (і навпаки). Це стає особливо актуальним, якщо процентні ставки починають рости. Але ціна такого рефінансування для позичальника досить висока і зазвичай становить 2-4% балансу кредиту. Іноді кредитний договір не допускає рефінансування іпотечного кредиту (принаймні, на певний період після видачі). У той же час конвертовані іпотеки зазвичай стоять на 0,25 - 0,5 процентного пункту дорожче, ніж звичайні кредити зі змінною процентною ставкою. Отже, позичальник повинен оцінити, який тип кредиту йому вигідніше брати, враховуючи тенденції на фінансовому ринку.
Приклад. Припустимо, позичальник взяв іпотечний кредит у сумі $ 20000 зі змінною процентною ставкою в 13% річних строком на 10 років. Він уклав договір на конвертовану іпотеку. У цей період відсотки по кредитах з фіксованою процентною ставкою становили 15% річних. Через рік ситуація в економіці змінилася, і відсотки по кредитах стали рости, що викликало зростання процентної ставки по взятому кредиту. Відсоток по кредиту досяг 15% річних. За прогнозами, тенденція зростання процентних ставок повинна зберегтися протягом ще як мінімум двох років. Позичальник вирішив скористатися можливостями, передбаченими договором, і донвертіровать свій кредит в кредит з фікс...
