о боргу. Відсотки в цьому випадку розраховуються від залишкової суми основного боргу, яка постійно зменшується.
Розмір платежів за основним боргом постійний і розраховується за формулою:
Де:
n - загальне число платежів з погашення кредиту (кількість періодів);
D - сума іпотечного кредиту.
Залишок основного боргу k-му періоді обчислюється за формулою:
де к - номер періоду, до=1, ..., n.
Величина процентного платежу для до -того розрахункового періоду (Ік) розраховується за формулою:
де i - ставка відсотка по кредиту,%.
Величина загального платежу в к-ом періоді (Yk) розраховується за формулами:
За вказаними формулами зробимо розрахунки графіком погашення платежів по даному виду кредиту.
Таблиця 3. «Розрахунок графіка погашення пружинного іпотечного кредиту».
ГодаОстаток основного долгаПроцентний платіж за годПлатеж з погашення основного долгаОбщій платіж за год1852,0110,885,2196,02766,899,785,2184,93681,688,685,2173,84596,477,585,2162,75511,266,585,2151,76426,055,485,2140,67340,844,385,2129,58255,633,285,2118,49170,422,285,2107,41085,211,185,296,3Всего0,0609,2852,01461,2
Діаграма 1: «Динаміка і структура погашення пружинного іпотечного кредиту»
. Розрахунок іпотечного кредиту зі змінною ставкою відсотка.
Кредит зі змінною процентною ставкою (adjustable rate mortgage, ARM). Це найбільш прийнятний кредитний інструмент для країн, економіка яких відрізняється помірно високою і волотильність інфляцією. В основі даного інструменту лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто відповідно до зміни вартості залучених кредитором ресурсів. По таких кредитах банк встановлює знижену процентну ставку, але перекладає ризик її зміни на позичальника в результаті для банку зменшується ризик процентної ставки, а для позичальників збільшується доступність кредиту. Спочатку розрахунки платежів по кредиту проводяться за формулою стандартного ануїтетного іпотечного кредиту. Отриманий таким чином платіж діє протягом періоду до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, який враховує нову процентну ставку і залишок основного боргу, робиться на весь термін кредиту, і так далі для кожного періоду кредиту, характеризується нової (зміненої) ставкою відсотка.
При використанні даного кредитного інструменту важливо обгрунтувати підхід до вибору показника (бази), на основі якого змінюється процентна ставка по кредиту. В якості таких показників можуть бути використані: прибутковість державних цінних паперів, ставки за міжбанківськими кредитами, ставка LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка пропозиції кредитних ресурсів у доларах США), середній відсоток за депозитними сертифікатами комерційних банків, офіційно встановлюваний рівень інфляції і т.д. Це повинен бути показник, який найбільшою мірою характеризує вартість ресурсів, за рахунок яких надаються іпотечні кредити, офіційно встановлюваний і публікується, регулярно мінливий з урахуванням ситуації на фінансовому ринку. Відсоток за такими кредитами зазвичай встановлюється на рівні, що визначається за такою формулою: базовий показник плюс встановлена ??банком надбавка.
Застосування кредиту зі змінною процентною ставкою пов'язане з рядом проблем:
не всі індекси процентної ставки вірно відображають реальну вартість ресурсів;
частий перегляд відсоткової ставки робить кредит менш привабливим для позичальника, звужуючи тим самим коло потенційних споживачів іпотечних кредитів;
зміни платежів по кредиту можуть бути непорівнянні з грошовими доходами позичальника, що збільшує кредитний ризик;
даний кредитний інструмент досить складний, тому що потрібно обґрунтовувати для позичальника необхідність перегляду відсоткової ставки та її нового рівня.
При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою первісний відсоток по ньому, як правило, встановлюється на 1,5? 2 процентних пункти нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою, оскільки, з одного боку, для банку знижується ризик процентної ставки, а з іншого присутній елемент невизначеності для позичальника.
Щоб підвищити для позичальників привабливість іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, іноді застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки (interest rate cap). При цьому можливий підхід, при яком...
