о, в будинку без склалася культури самоврядування, ризикує перетворитися на «пустушку», контору, яка обслуговує інтереси керуючої організації. Ризик збільшується багаторазово, якщо кошти мешканців буде збирати сама керуюча організація, тобто вони не будуть проходити через банківські рахунки товариства, якщо контроль над керуючою організацією не буде налагоджений належним чином. З часом об'єктивно і неминуче виникне питання про обгрунтованість наявності зайвої ланки - ТСЖ і як наслідок загальні збори власників приміщень у будинку може прийняти рішення про зміну способу управління.
Отже, для товариства було б розумно залучати керуючу організацію тільки в якості консультанта, тобто, по суті, набувати у неї в комплексі специфічні знання різнопланового характеру (право, фінанси, ресурсозбереження, інформатизація, управління персоналом і т.д.), але на основі вже не договору управління, а договору надання послуг з організації ефективного управління багатоквартирним будинком. Адже основна перевага керуючої організації - професіоналізм управління. Залучення консультанта по управління пов'язане зі збільшенням витрат на управління, але й одночасно зі зменшенням витрат на утримання (ремонт) спільного майна і комунальні послуги в короткостроковій, середньостроковій і довгостроковій перспективі.
Право власності передбачає можливість володіти, користуватися та розпоряджатися майном, і в той же час покладає на власника тягар його змісту. Так, головний обов'язок власника житлового чи нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку, закріплена ЖК РФ, - внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги.
При цьому велика кількість ТСЖ часто стикаються з проблемою невиконання власниками обов'язку по оплаті послуг. Не буде перебільшенням сказати, що це один з найбільш нагальних питань для ТСЖ.
У частині комунальних платежів вирішення проблеми ускладнюється особливою системою взаємин: власники відповідають перед товариством, а останнє, в свою чергу, - перед ресурсоснабжающими організаціями. ТСЖ, як правило, не є виробниками комунальних ресурсів і з метою надання громадянам комунальних послуг укладають з ресурсоснабжающими організаціями договори, за якими несуть передбачену законодавством відповідальність.
При цьому, відповідно до чинного законодавства ТСЖ не просто посередник між власниками і ресурсоснабжающими організаціями, роль якого полягає в зборі з громадян грошових коштів на оплату комунальних послуг та надалі перерахуванні зазначених коштів на рахунок ресурсопостачальними організації. Згідно з чинним законодавством ТСЖ володіє принципово новим (у порівнянні з раніше діючим законодавством) статусом, а саме статусом виконавця комунальних послуг.
Статус виконавця покладає на ТСЖ два обов'язки:
надання комунальних послуг (вироблених чи придбаних);
обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем.
У випадку, коли зростає заборгованість громадян перед товариством, зростає заборгованість ТСЖ перед ресурсоснабжающими організаціями. Не потрібно говорити, що у ТСЖ немає зайвих грошей на оплату боргів власників. Товариство є некомерційною організацією (ст. 135 ЖК РФ), що перешкоджає йому в здійсненні діяльності, спрямованої на одержання прибутку. Крім того, представляється несправедливим, якщо ТСЖ несе витрати, пов'язані з оплатою послуг, надаваних недобросовісним мешканцям. Точно так само неправомірно покладати на сумлінних власників обов'язок погашати борги сусідів.
На сьогоднішній день ситуація з невиконанням власниками обов'язку по оплаті комунальних послуг складається не на користь товариств. На законодавчому рівні немає чіткої відповіді на питання, чи несе ТСЖ відповідальність перед ресурсоснабжающими організаціями у разі неоплати власниками послуг. ТСЖ виявляється в цій ситуації слабкою, менш захищеною стороною. За договором купівлі-продажу ресурсоснабжающих організація зобов'язана надати комунальний ресурс і має право на отримання за нього грошей, а ТСЖ має право на отримання ресурсу і зобов'язано оплатити його. За невиконання обов'язків за договором сторони несуть передбачену законодавством відповідальність.
Одним з вирішення проблеми може бути умова договору про те, що обов'язки щодо оплати ресурсів покладаються безпосередньо на власників приміщень у будинку, а не на ТСЖ. Але воно не є стовідсотковою гарантією зняття відповідальності з ТСЖ. Навряд чи яка-небудь ресурсоснабжающих організація погодиться при наявності в будинку ТСЖ включити подібне умова в договір. Та й у самому законодавстві є підстави для невключення такої умови. Дійсно, обов'язок по оплаті комунальних послуг прямо покладено законом на власників. Однак ТСЖ створюється, в тому числі з метою надання громадянам комунальних послуг. Для ...
