ідкритому ринку для того, щоб використовувати її для існуючих або аналогічних цілей або в якості незайнятої власності для одиничного володіння, або (незалежно від того, зайнята вона чи вільна) в якості інвестиції або для розвитку.
При оцінці нерухомості, зайнятої власником для використання в діяльності підприємства (бізнесу) в якості бази оцінки застосовується:
В· ринкова вартість при існуючому використанні - для неспеціалізованої нерухомості, включаючи нерухомість, оцінювану на основі її комерційного потенціалу. p> В· залишкова вартість заміщення - для спеціалізованої нерухомості. p> Неспеціалізована і спеціалізована власність у свою чергу, класифікується на категорії залежно від цілі володіння. Подібний принцип класифікації використовується як для цілей оцінки, так і для інших цілей. br/>
2.5 Вплив факторів навколишнього середовища на вартість.
Фактори навколишнього середовища, як несприятливі, так і сприятливі, включаються в набір факторів, зазвичай враховуються при виконанні оцінок. Деякі фактори впливають на певний вид нерухомості та будуть впливати безпосередньо на розрахунки оцінювача, де вони повинні бути враховані щодо ринкових даних, одержуваних за порівнянної і не зачепленій такими факторами нерухомості. В інших випадках вся нерухомість в будь-якому регіоні буде піддана впливу цих чинників.
Відповідні фактори навколишнього середовища і забруднення включають в загальному випадку наступні категорії:
В· природні фактори типу радону або метану, забруднення повітря або шуму;
В· техногенні фактори забруднення в результаті виробничої діяльності в минулому або сьогоденні на даній землі, чи внаслідок попадання з сусідніх ділянок;
В· фактори забруднення у вигляді електромагнітних та інших полів;
В· фактори забруднення при використанні матеріалів із вторинної сировини. p> Всі класи нерухомості сприйнятливі до впливу на вартість факторів навколишнього середовища, але нерухомість, пропонована на продаж або як забезпечення кредитів, особливо чутлива до цих чинників.
До складу робіт з оцінці нерухомості роботи з екологічного аудиту нерухомості не входять. У випадках, якщо в оцінювача є підстави вважати, що екологічні фактори можуть істотно вплинути на вартість, він повинен інформувати клієнта про необхідності залучення професійного експерта в галузі навколишнього середовища.
Оцінювач повинен інформувати експерта з навколишнього середовища щодо контексту його дослідження, включаючи поточне і потенційне майбутнє використання ділянки, яке буде виражатися у вартості, визначеної на основі найкращого і найбільш ефективного використання. У загальному випадку експерт з навколишнього середовища повинен відповісти на наступні питання:
В· чи можна успішно і економічно усунути джерело забруднення або небезпеки;
В· якщо забруднення або небезпека не можуть бути повністю усунені, чи можна їх ізолювати або закрити, щоб зробити нерухомість придатною для даного використання на визначений, навіть обмежений період;
В· чи є можливість пом'якшити впливу забруднення або небезпеки будь-яким способом;
В· що є найбільш ефективним засобом контролю забруднення і засобами його регулювання;
У тих випадках, коли можливо ліквідувати джерело або усунути наслідки забруднення, оцінка може бути виконана з урахуванням відповідних розрахункових витрат на таку ліквідацію або усунення.
III Практична частина.
3.1 Практичне застосування методу порівняльних продажів.
У Наприкінці 2000 року в Подільському районі почалося котеджне будівництво. Малоповерхові житлові комплекси - ряди зблокованих котеджів, що мають загальні стіни з однотипними сусідськими будинками. Слово В«кондомініумВ», що позначає власність, створювану і облаштовували трудами сусідів-однодумців, не надто популярно. Тому для позначення екзотичних для нас жител, побудованих за принципом В«спільні стіни і дах - свій двірВ», в російському побуті прижилося англомовне слово В«таун-хаусВ».
Все ж, для прикладу, ринкову вартість котеджу за допомогою методу порівняльних продажів.
Загальна площа 120 кв.м., котедж має 6 кімнат, 3 спальні, ванну кімнату, душову, закінчений підвал. Гараж на дату оцінки відсутня. Площа ділянки - 1000 кв.м.
Для аналізу будемо використовувати дані про п'ять продажах порівнянних об'єктів у цьому ж районі.
Таблиця № 1.
Об'єкт № 1
Об'єкт № 2
Об'єкт № 3
Об'єкт № +4
Об'єкт № 5
Ціна продажу
