нку;
- методом моніторингу ринку нерухомості.
У Останнім часом попит на послуги оцінювачів та їх професійну підготовку в Росії став інтенсивно рости. Це обумовлено і недавніми подіями в фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком в заставу при видачу кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки в цілому. p> Природно, що з боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості, які проводять страхування за реальною вартістю об'єктів нерухомості.
Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такій системі оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості та забезпечила б разом з тим поповнення
місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.
Вартість послуг з професійній оцінці сильно різниться залежно від типів оцінюваних об'єктів, складності робіт і, зрозуміло, від того, які саме фахівці залучаються до проведення оцінки. Зазвичай вартість послуг вимірюється або в годинах, помножених на тариф погодинної оплати, або залежить від величини об'єкта, але ніколи не прив'язується до його вартості.
В
2.4 Особливості різних видів оцінки.
Оцінка для цілей купівлі або продажу і класифікація нерухомості.
При виконанні оцінки нерухомості, яка повинна бути куплена або продана на відкритому ринку, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовуються ринкова вартість або вартість реалізації. При цьому для спеціалізованої нерухомості в більшості випадків визначальним методом розрахунку вартості буде витратний метод, що базується на ринкових даних.
При виконанні оцінки нерухомості для продажу протягом обмеженого періоду часу, коли нерухомість виставляється на відкритий ринок для продажу в терміни, істотно менші адекватному маркетинговому періоду для даного типу нерухомості, в якості бази оцінки для всіх класів і категорій нерухомості застосовується вартість обмеженої реалізації.
Для вибору відповідної бази оцінки вирішальне значен ие мають мету виконання робіт з оцінці та характеристики оцінюваної власності.
У загальному вигляді класифікація основних цілей, для якої проводиться оцінка нерухомості, має наступний вигляд:
1. Оцінка для купівлі або продажу;
2. Оцінка для продажу протягом обмеженого періоду часу;
3. Оцінка землі і будівель для їх використання в якості забезпечених кредитних зобов'язань;
4. Оцінка для складання бухгалтерської та фінансової звітності;
5. Оцінка для включення до проспекти Фондів, біржі;
6. Оцінка для вирішення питань при злитті і поглинанні компанії;
7. Оцінка для пенсійних фондів, страхових компаній, трастових фондів з управління нерухомістю.
На практиці можуть мати місце й інші мети оцінки, при цьому їх формулювання і, відповідно, можливі бази оцінки повинні узгоджуватися клієнтом і оцінювачем.
Після з'ясування мети оцінки слід встановити, до якого класу і категорії відноситься оцінювана власність.
Для цілей оцінки виділяють два класи власності:
В· Спеціалізована
В· Неспеціалізована
Спеціалізована власність - Це така, в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі коли-небудь, продається на ринку для продовження її існуючого використання одним власником, крім випадків, коли вона реалізується як частина її використовує бізнесу.
Прикладами спеціалізованої власності є:
1. Музеї, бібліотеки та інші подібні приміщення, які належать громадському сектору;
2. Лікарні приміщення спеціалізованої медичного обслуговування та центри дозвілля, на які відсутній конкурентний ринковий попит з боку інших організацій, бажають використовувати ці типи власності в даній місцевості;
3. Школи, коледжі, університети і дослідницькі інститути, на які відсутня ринковий конкурентний попит з боку інших організацій;
4. Стандартна власність в особливих географічних районах і в місцях, віддалених від головних центрів бізнесу, розташованих там для цілей виробництва або ведення бізнесу.
Неспеціалізована власність - Це всі види власності, крім тієї, що потрапляє під визначення спеціалізованої власності. Іншими словами, це та, на яку існує загальний попит з урахуванням можливої вЂ‹вЂ‹модернізації або без, і яка зазвичай купується, продається або орендується на в...
