ами і являють собою значну позитивну величину. Основна формула для розрахунку МПК:
,
де: С - вартість об'єкта оцінки;
ЧОД - чистий операційний дохід;
- коефіцієнт капіталізації.
Основні етапи оцінки методом прямої капіталізації: етап. Розрахунок очікуваної середньорічного доходу:
а) потенційний валовий дохід (ПВД) - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100%-му її використанні без урахування можливих втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:
,
де: S - площа, що здається в оренду, ;
- орендна ставка за 1 .
б) дійсний валовий дохід (ДВД) - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площі і при зборі орендної плати з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості. Визначається за наступною формулою:
,
де: П - втрати доходу від недовикористання площ;
ДД - додаткові (інші) доходи.
в) чистий операційний дохід (ЧОД) - дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат за рік:
,
де: ОР - операційні витрати.
Операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкта нерухомості та відтворення дійсного валового доходу.
Операційні витрати поділяються на:
Умовно-постійні - витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг (податок на майно, страхові внески, земельний податок);
Умовно-змінні або експлуатаційні - витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг (комунальні, поточний ремонт, зарплата обслуговуючого персоналу, податки на зарплату, витрати на утримання території, на управління та щодо забезпечення безпеки).
Витрати на заміщення (резерви) - витрати на періодичну заміну швидкозношуваних поліпшень (покрівля, санітарно-технічне обладнання тощо). етап. Визначення коефіцієнта капіталізації - відображає поточну прибутковість вкладень в об'єкт нерухомості і складається з двох залишають - ставки дисконтування і ставки повернення капіталу. p align="justify"> Ставка дисконту - коефіцієнт, який використовується для розрахунку пото...
