чної вартості грошової суми, отриманої в майбутньому. Враховує ступеня ризиків, пов'язаних зі ступенем ліквідності об'єкта, ризик вкладень у нерухомість. p align="justify"> Методи визначення ставки дисконтування є:
) метод порівняння альтернативних інвестицій;
) метод кумулятивного побудови - найбільш поширений метод;
) метод виділення;
) метод моніторингу.
У рамках методу кумулятивного побудови ставка дисконту визначається шляхом послідовного нарощування до безризиковою ставкою надбавок на різні види ризику (надбавка на ліквідність і на інвестиційний менеджмент), пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості. Суть: більш ризикові вкладення вимагають більш високої прибутковості. p align="justify"> Розрахункова формула має вигляд:
,
де: БС - безризикова ставка;
- ризики, пов'язані з інвестиціями в нерухомість.
Ставка повернення капіталу - це та ставка, яка компенсує повернення суми вкладених інвестицій при перепродажу об'єкта нерухомості.
Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:
) повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуд) - аннуітетний метод;
) повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда);
) прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу) - дає найвищу норму капіталу, так як інвестиції повертаються за вказаний термін повністю, причому повернення всієї суми інвестицій здійснюється поступово протягом усього зазначеного періоду. p align="justify"> Річна ставка повернення капіталу розраховується:
,
де: залишилося термін економічного життя (часовий відрізок, протягом якого об'єкт можна використовувати, витягуючи прибуток).
Метод дисконтування грошових потоків. Даний метод дозволяє оцінити вартість нерухомості в разі отримання від нього нестабільних де6нежних потоків, на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків доходів і залишкової вартості в кінці терміну володіння. p align="justify"> У загальному вигляді математичний вираз для даного методу можна представити у вигляді:
,
де: - поточна вартість об'єкта оцінки;
- грошовий потік періоду t;
- ставка дисконтування періоду t; - тривалість володіння, років;
