тощо.).
У той же час застосування кожного підходу дає оцінку вартості одного й того ж об'єкта з різних позицій. Справді, якщо використаний надійний і адекватний для даної ситуації метод оцінки, то чи можна підвищити достовірність результатів, застосовуючи паралельно інший, менш точний метод? З внесемо ми при цьому додаткові помилки від такого узгодження результатів? І чому для досягнення точності потрібно користуватися методами, витікаючими лише з різних підходів? Ці питання давно хвилюють оцінювачів і є предметом жвавих дискусій.
Відповідь на питання про необхідність узгодження результатів від застосування різних підходів слід шукати в методології ціноутворення. У теорії оцінки оцінювана ринкова вартість розуміється як найбільш ймовірна ціна на вільному, відкритому і конкурентному ринку. Таким чином, передбачити вартість - це по суті те ж, що і передбачити ціну. У цьому зв'язку звернемося до деяких азам ціноутворення. Насамперед відзначимо, що в ринковому ціноутворенні розрізняють три види ціни на один і той же товар: 1) ціна, що призначається продавцем, або ціна пропозиції; 2) ціна, що призначається покупцем, або ціна попиту і 3) ціна реально відбулася угоди купівлі-продажу.
Ймовірна ціна угоди, яку прагне визначити оцінювач, є компромісною між цінами пропозиції та попиту. Відомі підходи до оцінки в основному зорієнтовані або на ціну пропозиції, або на ціну попиту. Щоб змоделювати цей компроміс, оцінювачу доводиться застосувати методи різних підходів і шляхом узгодження отриманих результатів підійти до ймовірної ціною угоди, тобто до ринкової вартості.
Результат, найбільш близький до поняття вірогідною ринкової ціни, отримують за допомогою методів порівняльного підходу. Зіставлення цього результату з результатом від витратного або дохідного підходу в кращому випадку мало що дає. А ось оцінка ринкової вартості на основі витратного або дохідного підходу обов'язково потребує перевірки зіставленням з оцінкою яким-небудь іншим підходом.
Розрахунок ринкової вартості дохідним підходом
Визначення вартості майна дохідним підходом засноване на оцінці майбутніх доходів, принесених даним майном. На думку оцінювача, розрахунок вартості транспортних засобів дохідним підходом можливий у тому випадку, коли на ринку є достатня кількість пропозицій оренди аналогічних транспортних засобів. Разом з тим, ринок оренди легкових автомобілів в даний час існує в м Ростові-на-Дону, але розвинений досить слабо. Він залишається в основній своїй масі тіньовим і невизначеним. Договору оренди в переважній кількості випадків ніде не реєструються, а оплата здійснюється у вигляді неоподатковуваної готівкової суми. Ця обставина не дозволяє Оцінювачу зібрати достатню кількість достовірної інформації про розмір орендної плати і ставок оренди на автотранспортні засоби. Використовувати ж інформацію, яка має документального підтвердження і обгрунтування Оцінювач порахував неможливим.
. 4 Узгодження результатів
Остаточне, підсумкове судження про вартість майна виноситься Оцінювачем на основі аналізу отриманих орієнтирів вартість оцінюваного майна, отриманих в рамках класичних підходів до оцінки.
Для узгодження результатів необхідно визначити ваги, відповідно до яких окремі, раніше отримані орієнтири, сформують підсумкову ринкову вартість майна.
Для визначення ваг різних підходів використовуємо п`ять наведених нижче критеріїв, якими будемо описувати ті чи інші переваги або недоліки застосованого методу розрахунку з урахуванням особливостей реальної оцінки.
Для розрахунку ваг використаних методів проробимо наступні обчислення:
. побудуємо матрицю (таблицю) чинників, присвоївши кожному підходу три види балів відповідно до п'ятьма критеріями;
. знайдемо суму балів кожного підходу;
. знайдемо суму балів всіх використовуваних підходів;
. по відношенню суми балів даного підходу до суми балів всіх використаних підходів знайдемо розрахункову вагу підходу у відсотках;
На основі округлених ваг розрахуємо узгоджену вартість оцінюваного майна шляхом множення отриманого за допомогою даного підходу орієнтира вартості на округлений вага підходу, розрахований в цілях узгодження вартостей.
Таблиця: Узгодження результатів вартостей отриманих в рамках підходів
КрітерійПодходиЗатратний СравнітельнийДоходний Бали Застосовність підходу до оцінки об'єкта згідно затвердимось у Росії та світі принципам і стандартам оценкі1,51,50Адекватность, достовірність і достатність інформації, на основі якої проводилися аналіз і расчети1,51,50Способность підходу відобразити мотив...
