МІНІСТЕРСТВО СІЛЬСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ФГТУ ВПО
Челябінський державний університет агроінженерний
Факультет: Економічний
Кафедра: Економіки та організації СГП
СУТНІСТЬ І ЕТАПИ дохідного підходу ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ
Контрольна РОБОТА
2009
ЗМІСТ
Введення
1 Метод прямої капіталізації
2 Метод капіталізації доходу за нормою віддачі
Висновок
Список літератури
ВСТУП
Раціональне господарювання у сфері нерухомості передбачає, перш за все, забезпечення максимально продуктивного використання об'єкта нерухомості як економічного ресурсу та відшукання шляхів підвищення такого використання. При цьому враховується, що критерії ефективності для дохідних об'єктів повинні грунтуватися на параметрах прибутковості об'єкта.
Прибутковий підхід до оцінки вартості об'єктів нерухомості - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід використовується тільки для оцінки дохідної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать такі принципи оцінки нерухомості:
В· принцип очікування (Вартість об'єкта, що дає дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);
В· принцип заміщення (Вартість об'єкта нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання порівнянного, що заміщує об'єкта, що приносить бажаний прибуток).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікується, принесуть експлуатація і можлива продаж надалі нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу.
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в кінцеву величину, що дорівнює сумі їхніх поточних вартостей. Ці величини враховують:
В· суму майбутнього доходу;
В· час, коли повинен бути отриманий дохід;
В· тривалість отримання доходу.
Визначення ринкової вартості нерухомості дохідним підходом відбувається в два етапи:
В· прогнозування майбутніх доходів;
В· капіталізація майбутніх доходів у справжню вартість.
Прогнозування майбутніх доходів засноване на використанні фінансових звітів власника:
В· спрощеного балансу;
В· звіту про рух грошових коштів, реконструйований оцінювачем для завдань економічного аналізу статей доходів і витрат.
Звіт про рух грошових коштів має чотири рівня доходів:
1) Потенційний валовий дохід (ПВД або PGI) - загальний дохід від нерухомості, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат;
2) Дійсний (Ефективний) валовий дохід (ДВД або EGI) - передбачуваний дохід при повному функціонуванні об'єкта нерухомості з урахуванням втрат від не зайнятих, зміни орендарів та несплати орендної плати;
3) Чистий операційний дохід (ЧОД або NOI) - чистий річний дохід на весь капітал (Власний і позиковий), інвестований в об'єкт оцінки, що розраховується як дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат;
4) Потік готівки грошових коштів до оподаткування, дохід на власний капітал.
Існує два основних методу, що використовуються при оцінці нерухомості, що приносить дохід:
1) прямої капіталізації;
2) дисконтування грошових потоків.
1 МЕТОД ПРЯМИЙ КАПІТАЛІЗАЦІЇ
Пряма капіталізація - оцінка майна при збереженні стабільних умов його використання, постійної величини доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал.
Ставка капіталізації зазвичай розраховується на основі аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом ділення чистого річного прибутку на ціну продажу аналога.
Вартість об'єкта визначається за формулою:
В
де I - чистий дохід (ЧОД);
R - коефіцієнт капіталізації.
Базова формула дохідного підходу при прямої капіталізації зазвичай застосовується в наступному вигляді:
,
де PV - поточна вартість нерухомості;
NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік;
R 0 - загальна ставка капіталізації.
В якості NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років.
Ставка капіталізації відображає ризики, яким піддаються кошти, що вкладаються в актив. Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються залежно від конкретних умов, в яких функціонує об'є...
