>
3.4. Виконання договору продажі нерухомості
Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ЦК). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акта або іншого відповідного документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більше того, ухилення однієї із сторін від передачі майна або підписання передавального акта розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості.
Невиконання продавцем своїх зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різноманітні несприятливі наслідки, включаючи обов'язок відшкодувати покупцеві завдані збитки. Зокрема, в подібних випадках можливе застосування ст. 398 ЦК, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуальну річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредиторові на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків.
Спеціальне правило стосовно договору продажу нерухомості встановлено ЦК лише в щодо наслідків передачі нерухомості неналежної якості. У разі передачі продавцем покупцю нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, покупець наділяється усіма правомочностями покупця, що отримав (за договором купівлі-продажу) товар з недоліками (ст. 475 ЦК), за винятком права вимагати від продавця заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.
Невиконання покупцем зобов'язання з приймання від продавця проданого йому об'єкта нерухомості також тягне для нього певні наслідки (крім обов'язку відшкодувати продавцю заподіяні збитки). Зокрема, в силу відсутності будь-якого спеціального правила в В§ 7 гл. 30 ЦК, в подібній ситуації у випадках, коли покупець на порушення закону, інших правових актів або договору купівлі-продажу не приймає товар або відмовляється його прийняти, продавець має право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору (п. 3 ст. 484 ЦК).
Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий йому відповідно до договором об'єкт нерухомості, продавець отримує право вимагати оплати нерухомого майна та сплати відсотків відповідно до ст. 395 ЦК (п. 3 ст. 486 ЦК). p> Невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором продажу нерухомого майна, може також служити підставою до розірвання цього договору.
Так, комітет з управління майном продав товариству з обмеженою відповідальністю автозаправну станцію. У договорі передбачені обов'язок покупця сплатити вартість автозаправної станції продавцю і обов'язок продавця передати її покупцю після оплати. Зобов'язання з оплати покупцем не були виконані, внаслідок чого комітет пред'явив йому позов про розірвання договору. При ухваленні рішення з даного спору арбітражний суд виходив з таких міркувань.
У Відповідно до п. 2 ст. 450 ЦК договір на вимогу однієї із сторін може бути розірваний за рішенням суду при істотному порушенні цього договору іншою стороною.
Згідно п. 59 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Судна РФ від 1 липня 1996 р. № 6/8 В«Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частині першій Цивільного кодексу Російської Федерації В», відмова покупця від внесення платежу за придбаний ним об'єкт приватизації не можна розглядати в якості підстави для визнання угоди недійсною, оскільки цей відмова не міг мати місце при її здійсненні і у силу п. 2 ст. 450 ГК повинен визнаватися підставою для розірвання договору купівлі-продажу приватизованого об'єкта.
Федеральний закон В«Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації В»також передбачає право продавців в разі порушення покупцями умов договорів купівлі-продажу державного або муніципального майна пред'являти позови про розірвання угод приватизації (ст. +29).
Оскільки покупець допустив істотне порушення умов договору, суд виніс рішення про його розірвання [37].
4. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПЕРЕХОДУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ
Як вже зазначалося, стосовно договору продажу нерухомості в ЦК маються спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, що виключають застосування деяких загальних положень ЦК про державної реєстрації угод і договорів, а саме: положення про те, що операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації в випадках і в порядку, передбачених ст. 131 ЦК та законом пр...
