о реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 1 ст. 164); і положення про те, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 3 ст. 433).
Висновок договору продажу нерухомості і вступ його в силу робить її обов'язковою для продавця і покупця (але не для третіх осіб!). Саме з моменту укладення договору (до державної реєстрації) покупець має право вимагати від продавця його виконання, тобто передачі йому проданого об'єкта нерухомості. Враховуючи існуючий порядок державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, у всіх випадках виконання договору продажу нерухомості передбачається, що протягом певного проміжку часу покупець знаходиться в положенні фактичного власника об'єкта нерухомості при збереженні права власності на зазначений об'єкт за продавцем (у всякому випадку, з точки зору третіх осіб). Така ситуація деякою юридичної невизначеності породжує безліч питань у арбітражно-судової практиці.
Зокрема, виникає питання, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають із договору продажу нерухомості, до державної реєстрації переходу до нього права власності відчужувати або іншим чином розпоряджатися відповідним об'єктом не було-рухомості. Практика арбітражних судів дає на це питання негативна відповідь, беручи до уваги насамперед інтереси третіх сторін (кредиторів продавця), які вправі розраховувати на нерухоме майно продавця аж до моменту припинення права власності останнього на це майно, якою збігається з моментом реєстрації переходу права власності до покупцеві.
Наприклад, акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, який був укладений між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю.
У обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі-продажу індивідуальному приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши перехід права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник.
Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові. Дане рішення було скасовано виходячи з наступних висновків. Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК, в випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 551 ЦК передбачає державну реєстрацію переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу.
Оскільки право власності на будівлю в індивідуального підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі.
Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будинок, що не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, в Зокрема даних про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик. Тому касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду і задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства [38].
Певним своєрідністю відрізняється і правове становище продавця нерухомого майна, виконав своє зобов'язання перед покупцем за передачу останньому об'єкта нерухомості, до моменту реєстрації переходу права власності до покупцеві. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має правомочностей щодо користування, володіння і розпорядженню щодо проданого майна. Однак і покупець має статус титульного власника, оскільки володіє проданим нерухомим майном на законній підставі (договір продажу нерухомості). У підсумку по-променя, що в подібній ситуації і продавець, так само як і покупець, не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості.
Дане обставина підтверджується і офіційною позицією Вищого Арбітражного Суду РФ, що знайшла відображення в постанові його Пленуму від 25 лютого 1998 р. № 8 В«Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав В». Згідно п. 14 даної постанови, при вирішенні спорів, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності на нерухомість, арбітражним судам слід виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, сповненому сторонами, не вправі розпоряджатися даним майном, оскільки право власності на це майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем. При цьому слід мати на увазі, що після передачі нерухомого майна покупцю, але до державної реєстрації переходу права власності продавець теж не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки воно служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником....
