івнянних обставин за аналогічні товари (ст. 424, 485 ЦК), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут діє інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним. По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що перебуває на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.
Для визначення ціни продаваного об'єкта нерухомості (з урахуванням ціни земельної ділянки або права на нього) сторони можуть вдатися до послуг професійних оцінювачів, діючих на основі Федерального закону від 29 липня 1998 р. В«Про оціночної діяльності в Російській Федерації В»[35].
Ціна нерухомості може бути встановлена ​​в договорі продажу нерухомості на одиницю її площі чи іншого показника її розміру. У цьому випадку загальна ціна продаваного нерухомого майна, що підлягає сплаті покупцем, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК).
Момент набрання чинності договору продажу нерухомості визначається відповідно до загальними правилами, передбаченими п. 1 ст. 425 і п. 1 ст. 433 ЦК: договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення, яким визнається момент підписання договору продавцем і покупцем.
Виняток становить лише договір продажу житлових приміщень. Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового дому або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК).
Слід звернути особливу увагу на те, що договір продажу нерухомості (за винятком продажу житлових приміщень) вважається укладеним і набирає чинності саме з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності до покупця.
Так, комітет з управління майном звернувся до арбітражного суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення вартості приміщення магазину, придбаного за договором купівлі-продажу, укладеним на підставі результатів аукціону, та пенею за прострочення оплати.
Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі. Судом при розгляді спору встановлено, що сума основного боргу погашена відповідачем до пред'явлення позову. У стягненні пені відмовлено у зв'язку з тим, що договір не зареєстрований у встановленому порядку, тобто не вступив у законну силу. У цьому випадку, на думку суду першої інстанції, договірна відповідальність не застосовується.
Апеляційна інстанція не погодилася з рішенням суду і задовольнила позовні вимоги комітету про стягнення з товариства пенею за прострочення оплати в розмірі, передбаченому договором. При цьому апеляційна інстанція обгрунтовано послалася на наступні обставини.
У Відповідно до ст. 425 ГК договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. У п. 3 ст. 433 ЦК ука-Зано, що договір, підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
ГК передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст. 558) та договору купівлі-продажу підприємства (ст. 560). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання згідно з п. 1 ст. 433 ЦК, а не з моменту державної реєстрації [36].
Державної реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця (ст. 551 ЦК). Для сторін договір набирає чинності з моменту його підписання. Роль же державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупцеві полягає в тому, що тільки після такої реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони - продавець і покупець - виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації.
Додаткові вимоги, спрямовані на захист проживають у житлових приміщеннях громадян, сформульовані для продажу житла (ст. 558). Зокрема, державної реєстрації підлягає договір купівлі-продажу не тільки житлового будинку або квартири в цілому, але й частини будинку або квартири. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається перелік таких осіб з зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
