енеджмент та ін.).
Як свідчить аналіз останніх періодичних видань, у західній оцінній практиці головну роль в даний час грає метод дисконтування грошових доходів. Метод дисконтування грошових потоків - найбільш універсальний розрахунковий інструмент капіталізації, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно поступати і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позиції того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.
Формула оцінки бізнесу в даному випадку має вигляд:
де: V0 - оцінка вартості компанії (чиста поточна вартість), n - 0,1,2, ..., N - інтервали планування, CFn - грошовий потік (негативний або позитивний) в інтервал планування n, CF (N + 1) - стабільний річний грошовий потік залишкового періоду, який визначається по першому році, наступному після періоду планування, r - ставка дисконти (ставка доходу на інвестований капітал), R - коефіцієнт капіталізації для залишкового періоду.
При розрахунку ринкової вартості об'єкта нерухомості методом дисконтування грошових потоків послідовно визначаються:
термін прогнозного періоду (термін проекту);
чистий операційний дохід;
прогнозні (майбутні) грошові потоки по кожному періоду проекту;
можливий грошовий потік від реверсії (продажу) об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду;
ставка дисконтування для майбутніх грошових потоків;
ринкова вартість об'єкта нерухомості.
Термін прогнозного періоду залежить від ряду факторів: рівня і темпу інфляції; типу об'єкта; кліматичних умов, в яких він функціонує, і ін. У міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середній термін проекту, якщо інше не передбачено додатковими умовами, рівним 7 - 10 рокам. Для російських умов типовим терміном проекту можна прийняти період, рівний 3-5 рокам.
У відповідності з принципом очікування основної оцінки ринкової вартості дохідним методом є ЧОД, який здатний генерувати у вартість за допомогою дисконтування. Цей дохід повинен бути спрогнозований для кожного року використання об'єкта. Розрахунок ЧОД виконується шляхом прогнозу формують його доходів і витрат.
Для прогнозування грошового потоку від реверсії зазвичай вибирається один з трьох способів:
пряме завдання величини реверсії;
прогнозування тенденції зміни вартості власності за період володіння;
застосування ставки дисконтування до потоку грошових коштів після сплати податків послепрогнозного періоду.
Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення в схожі об'єкти в умовах даного ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційна ризику, ставка дисконтування прямо залежить від того, наскільки високо середній оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів у покупку даної нерухомості. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і відповідно менше вартість майбутніх доходів. При розрахунку ставки дисконтування слід враховувати, що вона розглядається як нижній граничний рівень прибутковості вкладень, при якому інвестор допускає можливість вкладень своїх коштів у даний об'єкт, враховуючи, що є альтернативні вкладення, які передбачають отримання доходу з тією чи іншою ступенем ризику. Для розрахунку ставки дисконтування використовується кілька методик, найбільш переважними з яких є метод ціни капітальних вкладень і метод підсумовування.
Так як метод підсумовування був розглянутий вище, то зупинимося докладніше на методі ціни капітальних вкладень.
Цей метод розрахунку ставки дисконтування заснований на аналізі інформації фондового ринку. Розрахунок проводиться на підставі трьох компонентів:
номінальна безризикова ставка;
загальна прибутковість ринку в цілому (середньоринковий портфель цінних паперів);
коефіцієнт бета.
При розрахунку номінальної безризикової ставки можна користуватися показниками по безризиковим операціями - як середньоєвропейськими, так і російськими. Для підвищення точності розрахунку безризикову складову ставки дисконтування можна обчислювати виходячи з даних про котирування вітчизняних і європейських цінних паперів.
В якості с...
