льш динамічним, більш відкритим і багатим з інформаційної точки зору. Доходи від оренди в більшості випадків є основою для застосування дохідного підходу до оцінки нерухомості.
Загальновизнано, що прибутковий підхід - це найбільш інформаційно забезпечений і, отже, найбільш достовірний підхід до оцінки нежитлової нерухомості Росії. Крім того, прибутковий підхід при всій складності є найбільш сильним і гнучким інструментом оцінки, здатним вирішувати завдання не тільки в області нерухомості, але і в інших областях: інтелектуальної власності, бізнесу, інвестиційних проектів та ін. Розглянемо дохідний підхід докладніше.
У світовій практиці при дохідному підході використовуються: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.
Метод прямої капіталізації заснований на прямому перетворенні чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації. Поняття ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування операційних витрат і резервів на заміщення. Визначення ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду за ринковими орендним ставкам, а в якості прогнозного періоду розрахунку буде взято найбільш типовий рік володіння.
Розрахунок ЧОД починається з визначення потенційного валового доходу (ПВД) - очікуваної сумарної величини ринкової орендної плати та плати від додаткових послуг, які супроводжують основному виду діяльності (плата за користування стоянкою, за встановлення настінного реклами і т. д.). Наступним кроком розрахунку ЧОД є визначення ефективного валового доходу (ЕВД). Для отримання ЕВД передбачувані втрати від незайнятості орендних площ та несплати орендної плати віднімаються з потенційного валового доходу. Ці втрати узгоджуються з імовірністю того, що частина орендної плати протягом прогнозованого роки не буде зібрана, а частину площ залишиться не зайнятою орендарями. Так як в оціночної діяльності не існує стандартів для визначення цих втрат, то кращим способом для отримання інформації є розгляд східного об'єкта власності, для якої є дані по рентних платежах за тривалий період часу, з яких можна дізнатися рівень втрат на практиці.
ЧОД розраховується як різниця між величиною ЕВД і величиною операційних витрат (ОР). Операційними витратами називаються періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу, їх прийнято ділити на:
умовно-постійні;
умовно-змінні (експлуатаційні);
витрати (резерв) на заміщення.
До умовно-постійних ЗР відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, орендна плата за землю, ПДВ, витрати на страхування.
До умовно-змінних ЗР відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг. Основні умовно-змінні витрати - це витрати на управління, комунальні платежі, на забезпечення безпеки і т.д.
Витрати на заміщення віднімаються як щорічні відрахування (резерв) до фонду заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації).
Формула оцінки виглядає так:
=CF/R, (2.1)
де: V0 - поточна вартість (вартість на момент оцінки) бізнесу, CF - річний грошовий потік, R - коефіцієнт капіталізації.
Найбільш складним етапом оцінки нерухомості методом капіталізації є визначення коефіцієнта (або ставки) капіталізації. У західному класичному варіанті метод прямої капіталізації передбачає для капіталізації використовувати коефіцієнт (ставку), який отримують із ринкових угод, за якими одночасно відомі ціна оренди і ціна продажу. Практика показує, що в російських умовах знайти таку інформацію неможливо.
Коефіцієнт капіталізації при оцінці бізнесу зазвичай визначається як різниця між ставкою доходу на капітал (ставкою дисконту) для оцінюваного підприємства і очікуваним середньорічним темпом зростання доходу підприємства.
Формула для знаходження коефіцієнта капіталізації має вигляд:
R=r - g (2.2)
де: R - коефіцієнт капіталізації, r - ставка дисконту, g - очікуваний середньорічний темп зростання доходу.
Іншим методом визначення коефіцієнта капіталізації є метод підсумовування (кумулятивного побудови). Суть методу полягає в тому, що в якості базової застосовується безризикова ставка відсотка і до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості (премія за ризик вкладення в об'єкт нерухомості, премія за низьку ліквідність, поправка на інвестиційний м...
