льки реальними і тому вважаються укладеними тільки з моменту передачі майна. До них належать договори: ренти (ст. 583 ЦК), позики (ст. 807 ЦК), банківського вкладу (ст. 834 ЦК), зберігання, крім договору з професійним зберігачем (ст. 886 ЦК), довірчого управління майном (ст. 1012 ЦК). Друга група включає в себе договори, як реального, так і консенсуального характеру. Це договори: дарування (ст. 572 ЦК), безоплатного користування (ст. 689 ЦК), фінансування під відступлення грошової вимоги (ст. 824 ЦК) ,. зберігання, якщо стороною є професійний зберігач (ст. 826 ЦК), страхування, причому він буде консенсуальних, якщо це передбачено в договорі (п. 1 ст. 957 ЦК). Але реальний характер таких договорів не означає, що угода сторін не має значення, просто одного угоди мало для укладення договору, а потрібно ще й передача речі. Але й сам факт передачі речі, як писали римські юристи, не приводить до виникнення зобов'язання, якщо між сторонами є розбіжності raquo ;. Тому в основі виникнення зобов'язального правовідносини з реального договору, як справедливо вважає В. Груздєв лежить, насамперед, юридичний склад, що включає в себе послідовність юридичних фактів: угода сторін по істотних умов і наступне за ним передача майна raquo ;. Під передачею майна, необхідної для укладення договору, необхідно розуміти не тільки передачу речей, способами, зазначеними в ст. 224 ЦК, про що є пряме посилання в п. 2 ст. 433 ЦК, але і як справедливо вважає М.І. Брагінський, передачу майнових прав. Може здатися, що без передачі майна такі договори взагалі не можуть виникнути. Але ще в римському праві, реальному договором позики могло передувати неформальну угоду про те, щоб одна особа зобов'язувалося дати іншій борг raquo ;. У сучасному цивільному праві реалізувати таку ситуацію можливо шляхом укладення попереднього договору.
По ньому одна зі сторін бере на себе зобов'язання передати в майбутньому іншій стороні майно, в результаті чого і буде укладено реальний договір. З перерахованих вище тільки п'ять видів договорів пойменованих в ЦК є строго реальними, і для того щоб укласти їх без передачі майна необхідно укласти попередній договір. Таке законодавче встановлення, швидше за все, є знову ж даниною традиціям римського права, ніж відображення сучасних реалій. Тому, щоб одна сторона могла, наприклад, сподівається на отримання в борг певної суми грошей, то йому необхідно, спочатку укласти попередній договір про передачу грошей у борг у майбутньому. А далі, у визначений термін необхідно передати зазначену в попередньому договорі суму грошей, і основний договір позики буде укладено. Попередній договір це не основний і в разі зміни обставин ухилиться від укладення основного договору легше, ніж нести відповідальність за відмову від виконання своїх зобов'язань.
Тому не випадково писав Р. Джурович, що останнім часом в теорії зобов'язального права все наполегливо висловлюється думка про те, що не слід відокремлювати реальні договори від консенсуальних raquo ;, так що в еру консенсуалізма нібито не потрібні реальні договори raquo ;. Тому ст. 429 ЦК, що регламентує попередній договір, в більшій мірі, напевно, необхідна для того, щоб сторони могли укласти реальний договір у вигляді консенсуального. Для інших же договорів, на наш погляд, укладати їх у формі попереднього видається недоцільним. Як правило, в суспільному житті сторони укладають попередній договір у випадку, якщо одна із сторін найближчим часом з якихось причин не може здійснити необхідні від неї дії (передати майно, грошові кошти, виконати роботу, надати послугу). Але в такій ситуації сторонам краще все ж укласти один основний договір, з відстрочкою виконання до відповідного терміну. У цьому випадку відносини сторін будуть знаходитися в рамках одного договору, а не двох, один з яких ще належить укласти.
Якщо сторони договору купівлі-продажу житлового приміщення або підприємства підписали договір як єдиний документ, або навіть його нотаріально засвідчили, то між ними не виникає ніякого правовідносини, не існує ніякої правової зв'язку, як це зазвичай слід при укладенні будь-якого іншого договору, поки не наступить момент державенной реєстрації. Якщо врахувати, що згідно з п. 3 ст. 13 Федерального закону № 122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним raquo ;, на проведення реєстрації відводиться термін протягом місяця, то між продавцем і покупцем утворюється часовий інтервал, протягом якого правове становище сторін договору не зовсім ясно. Така невизначеність з приводу об'єктів нерухомості в умовах ринку, з інфляцією і нестабільністю економічних процесів є неприпустимою. А строк, встановлений для проведення державної реєстрації, явно не відповідає потребам ринкових відносин, що вимагають швидкості майнового обороту. Вищезгадана проблема обумовлена, насамперед, на наш погляд, двоїстим характером суспільних відносин виникають при укладанні угод з...
