зку з порушенням судом першої інстанції положень ст.ст. 123, 124 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації.
Вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи скарги, вислухавши представника позивача, перевіривши в порядку ст.ст. 286, 287 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації законність і обгрунтованість оскаржуваного рішення, касаційна інстанція знаходить його підлягає скасуванню у зв'язку з наступним.
Як випливає з матеріалів справи, в обґрунтування позовних вимог позивач посилався на обставини володіння спірним будівлею відповідно до умов договору оренди № 3-228 від 27.03.2005, укладеного з Департаментом майна м Москви, а також актом приймання-передачі нежитлової будівлі б/н від 27.03.2005.
Відповідно до ст. 606 Цивільного кодексу Російської Федерації за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Таким чином, передача майна орендарю є обов'язком орендодавця.
У зв'язку з чим, суд касаційної інстанції вважає, що позивач не став законним власником спірного майна і, отже, не мав права на використання передбачених гл.20 Цивільного кодексу Російської Федерації речове-правових способів захисту від дій третіх осіб. Його права як орендаря могли бути захищені в судовому порядку шляхом звернення з позовом до орендодавцю відповідно до п.3 ст.611 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Суд постановив рішення Арбітражного суду м Москви від 21.10.2007 скасувати. У позові ЗАТ Нафтова компанія Регіон" відмовити. [45].
Судом робиться висновок, що оскільки будівля займає відповідач, передача орендодавцем спірного майна позивачу не відбулася. Відповідно і позивач не став законним власником спірного майна і, отже, не мав права на використання передбачених гл.20 Цивільного кодексу Російської Федерації речове-правових способів захисту від дій третіх осіб.
Наступною обов'язком орендодавця є попередження орендаря про всі права третіх осіб на здане в оренду майно. ГК РФ, на відміну від ЦК РРФСР 1922 і 1964 рр. містить спеціальну статтю 613 - права третіх осіб на що здається в оренду майно. Відповідно до неї при укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків [33, с. 11].
Обов'язком орендаря є і обов'язок виробництва капітального ремонта. Відповідно до п.1 ст.616 ГК РФ орендодавець зобов'язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди.
Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю, в розумний термін.
Певною проблемою є те, що чинне цивільне законодавство не передбачає поняття капітальний ремонт raquo ;, а це є однією з основних причин судових спорів, пов'язаних з визначенням обсягу обов'язків орендодавця. Тим не менш, капітальним прийнято вважати такий ремонт, при якому проводиться заміна або відновлення істотних деталей, конструкцій та інших частин об'єкта, пов'язана, як правило, з його розбиранням. Капітальний ремонт буває комплексним - коли він охоплює будівлю в цілому або окремі його секції, і вибірковим - коли ремонтуються лише окремі конструктивні елементи, частини будівлі або інженерне обладнання в будинку [41, с. 40].
Розглядаючи технічне значення терміна капітальний ремонт ми приходимо до висновку, що він являє собою ремонт будівлі з метою відновлення справності (працездатності) його конструкцій і систем інженерного забезпечення, а також підтримки експлуатаційних показників. Він повинен включати усунення несправностей всіх зношених елементів, відновлення або заміну (крім повної заміни кам'яних і бетонних фундаментів, несучих стін і каркасів) їх на більш довговічні й економічні, що поліпшують експлуатаційні показники ремонтованих будинків. При цьому може здійснюватися економічно доцільна модернізація будівлі або об'єкта, його перепланування, що не викликають змін основних техніко-економічних показників будівлі [32, с. 109].
Інтерес для аналізу розглянутої обов'язки орендаря представляє те, що часто застосовується така конструкція договору, в якій проведення капітального ремонту покладається на орендаря. Останнє пояснюється, наприклад, тим, що за відсутності вільних грошових коштів суб'єкти підприємництва як еквівалент орендних платежів пропонують зарахувати послуги з ремонту будівель. Перерозподіл т...
