ягаря здійснення капітального ремонту відображає принцип диспозитивності регулювання орендних відносин.
Розглянемо приклад із судової практики. Федеральний арбітражний суд Поволзької округу, розглянувши в судовому засіданні касаційну скаргу ТОВ ??laquo; Неогоціант на Постанову апеляційної інстанції Арбітражного суду Республіки Татарстан від 22.09.2006 по справі № А65-39309/05-СГ2-24 за позовом ТОВ ??laquo; Неогоціант до Комітету з управління комунальним майном адміністрації м Казані про стягнення 6277587 руб. 66 коп.
Арбітражний суд касаційної інстанції, перевіривши законність судових актів у справі, знайшов їх, що підлягають скасуванню з наступних підстав.
Як видно з матеріалів справи, 01.08.2003 укладено договір № 3448-8 оренди будівлі, згідно з яким позивач є орендарем, відповідач - орендодавцем, а третя особа - балансоутримувачем. У той же день будівля за актом передано позивачеві.
Згодом позивач виробляв капітальні роботи на об'єкті і, вважаючи їх роботами у зв'язку з невідкладною необхідністю, звернувся до відповідача з пропозицією про сплату вартості робіт.
У зв'язку з відмовою про?? ветчіка позивач звернувся до арбітражного суду.
Перша інстанція арбітражного суду позов задовольнила частково, в сумі 2062728 крб.
Апеляційна інстанція, рішення змінивши, стягуваної суми зменшила до 229564 руб.
При цьому вона визнала невідкладним капітальним ремонтом лише ремонт покрівлі, погоджений з орендодавцем.
Однак з матеріалів справи випливає узгодження орендодавцем робіт не тільки з ремонту покрівлі, на що обгрунтовано вказала перша інстанція.
При цьому суд не встановив відповідно до закону, чи відносяться роботи, вартість яких була стягнута першою інстанцією, до капітального ремонту або до реконструкції будівлі.
У цьому зв'язку позивачем заявлялося клопотання в порядку, передбаченому ст. 82 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, про проведення судово-будівельної експертизи. Однак клопотання позивача було відхилено, що призвело до неповністю обґрунтованого стягненню першою інстанцією так само, як і не повною мірою обґрунтованого відмови другий, що суперечить правилам ст. 169 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації.
За даних обставин судові акти у справі підлягають скасуванню відповідно до ч. 3 ст. 288 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації з направленням справи на новий розгляд до першої інстанції Арбітражного суду Республіки Татарстан.
Враховуючи викладене, Федеральний арбітражний суд Поволзької округу ухвалив рішення від 02.05.2006 та Постанову апеляційної інстанції від 22.09.2006 Арбітражного суду Республіки Татарстан у справі № А65-39309/2005-СГ2-24 скасувати [50].
Обов'язком орендодавця є обов'язок відшкодувати орендарю вартість, зроблених ним поліпшень орендованого майна. Якщо орендар за свій рахунок і за згодою орендодавця справив поліпшення, невіддільні без шкоди для майна, він може вимагати після припинення договору відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором. Вартість невіддільних поліпшень без згоди орендодавця відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законодавчими актами. Отже, можна зробити висновок про те, що поліпшення діляться по підставі отделимости їх від будови, нежитлового приміщення. Якщо поліпшення є невіддільними, то відповідно вони діляться залежно від згоди власника - орендодавця. Віддільні поліпшення є власністю орендаря незалежно від згоди власника. Правила про долю поліпшень є диспозитивними, тому сторони можуть передбачити інше в договорі [39, с. 91].
Відповідно до ГК РФ вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди [4, ст. 623].
Слід розуміти, що з точки зору цивільного законодавства ремонт і поліпшення є різними правовими категоріями.
Ремонт передбачає підтримку будівлі в робочому стані і спрямований він на запобігання передчасного зносу і виходу з ладу будівлі. Після ремонту нічого не поліпшується, а лише відновлюється первісний ресурс будівлі.
Покращення ж передбачають внесення в орендоване будівлю додаткових удосконалень, матеріалів та інших, які підвищують можливості використання будівлі та її матеріальну цінність.
Покращення бувають невіддільними і віддільними. Під невіддільними поліпшеннями розуміються поліпшення, які вчинив орендар, при цьому вони не можуть бути відокремлені від будівлі без заподіяння йому будь-якої шкоди. А от покращити отримане в оренду майно на час можна як за договором, складеним з ...
