ign="justify"> Особливості договору купівлі/продажу нерухомого житлового майна в чому обумовлені специфікою предмета договору купівлі/продажу нерухомого майна.
При визначенні житлового приміщення в якості предмета договору купівлі/продажу нерухомого майна виділяється такі особливості:
задоволення приміщення ряду вимог, тобто його придатність для проживання (ч. 2 п. 1 ст. 673 ЦК України);
цільове призначення - постійне проживання у ньому фізичних осіб.
Здійснюючи операції з нерухомістю, необхідно убезпечити себе від негативних наслідків їх невиконання: відмови від укладення договору купівлі/продажу нерухомого майна, непередачі документів, відмови звільнити житлову площу, зміни суми за договором купівлі/продажу нерухомого майна, його неоплати. Якщо брати в розрахунок чималу вартість нерухомості, а також відносно високий відсоток суперечок і порушень в даній сфері, то стурбованість учасників угод купівлі/продажу нерухомого майна можна зрозуміти.
Дуже часто при укладенні договору купівлі-продажу житлової нерухомості підписується угода про завдаток, в якому, з одного боку, прописується майбутнє укладення основного договору купівлі-продажу, і покупець передає обумовлену суму в рахунок майбутнього договору купівлі продажу продавцеві, а з іншого боку, в разі не укладення договору купівлі-продажу і його невиконання, якщо винна сторона продавець - завдаток повертається в подвійному розмірі, якщо винен покупець - завдаток залишається у продавця.
На перший погляд, складання такої угоди допомагає дисциплінувати сторони і убезпечити їх від можливих недобросовісних дій, але якщо уважно вивчити законодавство і вникнути в природу угоди про завдаток, то можна прийти до висновку, що настільки поширене в практиці обороту житлової нерухомості угода про завдаток не має юридичної сили.
У ст.380 ГК РФ дається визначення завдатку. Завдатком в угодах купівлі/продажу нерухомого майна визнається визначена і конкретна грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором купівлі/продажу нерухомого майна платежів іншій стороні, на доказ укладення договору купівлі/продажу нерухомого майна та в забезпечення його виконання.
Таким чином, завдаток являє собою частину тієї суми, яку боржник зобов'язаний сплатити кредитору. Завдаток виконує доказову функцію - «укладення договору». Також завдаток покликаний забезпечувати виконання договору. Сторона, яка не виконала зобов'язання, втрачає суму завдатку. Розуміння можливості настання таких наслідків стимулює сторони зобов'язання до належного його виконанню. Грошова сума, передана за угодою про завдаток, визнається завдатком лише в тому випадку, якщо сторони спочатку (на момент передачі) розуміли (і відповідно оформили), які функції повинна виконувати дана сума. Якщо яка-небудь із зазначених функцій не була передбачена, то передану кредиторові грошову суму завдатком вважати не можна, а законодавець закликає вважати зазначену суму авансом.
Не можна забезпечити завдатком зобов'язання, виникнення якого лише передбачається сторонами в майбутньому, тому що зобов'язання, що виникає на основі угоди про завдаток, є додатковим до основного, отже, воно є похідним і залежно від основного зобов'язання і може існувати лише за умови існування основного зобов'язання.
У разі виникнення спорів, всі грошові кошти, внесені до державної реєстрації договору купівлі/продажу нерухомого майна, судом будуть визнаватися як авансові платежі за основним договором купівлі/продажу нерухомого майна, а не завдатком. Свої відмінності має договір купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності на житлове приміщення внаслідок особливостей предмета угоди.
Необхідно відзначити, що безпосередньо учасник часткової нерухомої власності має право продати свою власну частку у спільній власності. Однак, необхідно відзначити той факт, що інші учасники часткової нерухомої власності мають також переважне право викупити продається частку за встановлену ціну. На ухвалення рішення про покупку продаваної частці у власності іншим учасникам часткової власності дається один місяць. Подібна ситуація можлива тільки при умові не виставлення частки у власності на публічні торги. Продавець частки в нерухомої власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та конкретних умов, на яких можлива її продаж. Якщо інші учасники часткової власності відмовляться від покупки або не набудуть що продається частку в праві власності на житлове приміщення протягом місяця з дня повідомлення, то продавець має право продати свою частку будь-якій особі.
У разі відмови інших учасників часткової власн...
