ухомості необхідна, якщо інвестиційний проект є або самостійним об'єктом оцінки, або одним з елементів власності, що виділяються в витратному підході поряд з іншими об'єктами і т.д.
Потенційному власнику необхідно:
визначити термін, необхідний для повернення спочатку інвестованої суми;
розрахувати реальний приріст активів від придбання власності;
оцінити потенційну стійкість до ризиків грошового потоку, що формується конкретним об'єктом власності.
Дисконтовані показники оцінки інвестиційних проектів базуються на висновку про те, що потоки доходів і витрат за проектом, представлені у бізнес-плані, непорівнянні. Для об'єктивної оцінки необхідно порівнювати витрати за проектом з доходами, приведеними до їх поточної вартості на момент здійснення витрат, виходячи з рівня ризику по оцінюваному проекту, тобто доходи повинні бути продісконтіровани.Оценка інвестиційної привабливості з урахуванням тимчасового чинника заснована на використанні наступних показників:
термін (період) окупності;
чиста поточна вартість доходів;
ставка прибутковості проекту;
внутрішня ставка прибутковості проекту;
модифікована ставка прибутковості;
ставка прибутковості фінансового менеджменту.
Оцінка інвестиційної привабливості проекту припускає використання, як правило, всієї системи показників. Це пов'язано з тим, що кожному методу притаманні деякі недоліки, які усуваються при розрахунку іншого показника. Економічний зміст кожного показника неоднаково. Аналітик отримує інформацію про різні сторони інвестицій, тому тільки вся сукупність розрахунків дозволить прийняти правильне рішення.
Період окупності - це число років, необхідних для повного відшкодування вкладень у нерухомість за рахунок принесеного доходу.
Схема розрахунку терміну окупності:
1) визначити дисконтований грошовий потік доходів відповідно до періодом виникнення;
2) розрахувати накопичений дисконтований грошовий потік як алгебраїчну суму витрат і дисконтованих доходів. Розрахунок ведеться до першої позитивної величини;
) визначити термін окупності (Струм) за формулою:
Т ок =Т 1 + НС/ДДП, (4)
де Т 1 - число років, що передують року окупності;
НС - невідшкодована вартість на початок року окупності;
ДДП - дисконтований грошовий потік в рік окупності.
Недоліки показника полягають в наступному:
1. У розрахунках ігноруються доходи, одержувані після передбачуваного терміну окупності проекту. Отже, при відборі альтернативних варіантів можна допустити серйозні прорахунки, якщо обмежитися застосуванням тільки даного показника.
2. Використання цього показника для аналізу інвестиційного портфеля в цілому вимагає додаткових розрахунків. Період окупності інвестицій по портфелю в цілому не може бути визначений як проста середня величина.
Чиста поточна вартість доходів .Показатель дозволяє класифікувати варіанти і приймати рішення на основі порівняння інвестиційних витрат з доходами від нерухомості, приведеними до поточної вартості.
Схема розрахунку чистої поточної вартості доходів (ГТС):
1. Визначити поточну вартість кожної суми потоку доходів виходячи із ставки дисконтування періоду виникнення доходів.
2. Підсумувати поточну вартість майбутніх доходів.
. Порівняти сумарну вартість доходів з величиною витрат за проектом:
ГТС=ПД - ПЗ, (5)
де ПД - сумарні наведені доходи;
ПЗ - наведені витрати по проекту.
4. Якщо ЧТС - негативна величина, то інвестор відхиляє проект. При розгляді декількох варіантів перевага віддається об'єкту з максимальною величиною даного показника.
Недоліки показника ЧТС:
1. Абсолютне значення ЧТС при порівняльному аналізі інвестицій в нерухомість не враховує обсяг вкладень в кожному варіанту.
2. Величина ЧТС залежить не тільки від суми витрат і розподілу потоку доходів в часі. На результати істотно впливає застосовувана аналітиками ставка дисконтування, а оцінка рівня ризику проводиться досить суб'єктивно.
Збільшення ставки дисконтув...
