ання знижує величину реального приросту активів. Отже, один і той самий об'єкт у різних умовах, оцінених ставкою дисконтування, дасть різні результати і із прибуткового може перетворитися на збитковий.
Ставка прибутковості проекту (СДП). Ставка прибутковості проекту (СДП) розраховується як відношення ЧТС за проектом до величини інвестицій:
СДП=ЧТС/ПЗ. (6)
Можливий і інший варіант розрахунку цього показника - як відношення сумарної поточної вартості майбутніх доходів до поточної вартості витрат:
СДП=ПД/ПЗ. (7)
За економічним змістом ставка прибутковості проекту показує величину приросту активів на одиницю інвестицій. Якщо індекс більше одиниці, то інвестиційний проект має позитивне значення чистої поточної вартості доходів. Відбирається проект з максимальною ставкою прибутковості інвестиційного капіталу.
При прийнятті інвестиційних рішень аналітики віддають перевагу даним показником в тому випадку, якщо величина ЧТВ в розглянутих проектах однакова. Оскільки показник ЧТС є абсолютним, можлива ситуація, коли об'єкти нерухомості матимуть рівну чисту поточну вартість доходів.
Внутрішня ставка прибутковості проекту (ВСДП) - це ставка дисконтування, прирівнюється суму поточної вартості майбутніх доходів до величини інвестицій, тобто забезпечує нульове значення чистої поточної вартості доходів. Даний метод заснований на визначенні максимальної величини ставки дисконтування, при якій проекти залишаться беззбитковими.
Методика розрахунку ВСДП без фінансового калькулятора достатньо трудомістка, в її основі лежить метод інтерполяції. Розрахунок здійснюється з використанням таблиць дисконтування наступним чином.
1. Вибираємо довільну ставку дисконтування і на її основі розраховуємо сумарну поточної вартості доходів за проектом.
2. Зіставляємо витрати за проектом з отриманою сумою поточної вартості доходів.
. Якщо первісна довільна ставка дисконтування не дає нульовий чистої поточної вартості доходів, то вибираємо другу ставку дисконтування за наступним правилом:
якщо ЧТСД gt; 0, то нова ставка дисконтування повинна бути більше початкової;
якщо ЧТСД lt; 0, то нова ставка дисконтування повинна бути менше первісної.
4. Підбираємо другу ставку дисконтування до тих пір, поки не отримаємо варіанти сумарною поточної вартості доходів як більшою, так і меншою величини витрат за проектом.
5. Розрахуємо внутрішню ставку прибутковості проекту методом інтерполяції.
Модифікована ставка прибутковості (МСД) інвестиційного проекту дозволяє усунути істотний недолік внутрішньої ставки дохідності проекту, який виникає у разі неодноразового відтоку грошових коштів.
Якщо витрати в нерухомість здійснюються протягом декількох років, то тимчасово вільні кошти, які інвестор повинен вкласти в майбутньому. Можна інвестувати в інший другорядний проект. Обов'язкова вимога до тимчасових інвестиціям полягає в тому, що вони повинні бути безризикові і високоліквідні, оскільки вкладений капітал повинен бути повернений точно відповідно до графіка витрат по основному інвестиційному проекту.
Величина безпечної ліквідної ставки визначається на основі аналізу фінансового ринку. У країнах зі стабільною ринковою економікою - це зазвичай рівень доходу за облігаціями державної позики з п'ятирічним терміном погашення. У російській практиці в кожному конкретному випадку аналітик визначає величину безпечної ліквідної ставки індивідуально, але в кожному разі її рівень відносно невисокий.
Дисконтування витрат по безпечній ліквідній ставці дозволяє розрахувати їх сумарну поточну вартість, за величиною якої можна більш об'єктивно оцінити рівень прибутковості інвестиційного проекту.
Схема розрахунку модифікованої ставки прибутковості:
1. Визначається величина безпечної ліквідної ставки прибутковості.
2. Витрати за проектом, розподілені по роках інвестування, дисконтуються за безпечною ліквідної ставкою.
. Складається модифікований грошовий потік.
. Розраховується МСД за схемою визначення внутрішньої ставки прибутковості, але на основі модифікованого грошового потоку.
Удосконалення методів оцінки інвестиційної привабливості проектів вимагає об'єктивного аналізу ефективності використання доходів, що генеруються нерухомістю. Ці кошти будуть інвестовані в різні нові проекти виходячи з фінансових можливостей і політики інвестора. Допустимий...
