фізичних пошкоджень конструкцій будівлі, його обладнання та оздоблення, тобто обумовлена ??погіршенням їх фізичних свойств.Велічіна фізичного зносу характеризує ступінь погіршення технічних і експлуатаційних показників будівель і споруд в порівнянні з проектними і виражається співвідношення вартості об'єктивно необхідних витрат на ремонтні роботи до вартості відтворення (заміщення) об'єкта.
Розрізняють усувний і непереборний фізичний знос.
Під переборним фізичним зносом розуміється втрата вартості через потенційні витрат типового покупця на ремонт будівельних конструкцій та елементів будівлі, що мають явні пошкодження або дефекти. Передбачається, що конструкції і елементи будівлі можуть бути відновлені до стану, що відповідає умовам нормальної експлуатації, або можуть бути повністю замінені.
непереборний фізичний знос-будівлі викликаний природним процесом старіння будівельних матеріалів, конструкцій та інженерного обладнання. Даний вид зносу розраховується від залишкової вартості конструкцій та елементів (за вирахуванням усувного фізичного зносу), пропорційно відношенню фактичних і очікуваних термінів служби конструкцій та елементів. До долгоживущим елементів відносяться будівельні конструкції, що утворюють несучий кістяк будівлі. Термін їх експлуатації збігається з терміном експлуатації будівлі в цілому. Решта конструкцій і елементи будівлі віднесені до короткоживущим елементам, які за термін загальної експлуатації будівлі можуть неодноразово замінюватися.
Усувний фізичний знос дорівнює витратам на його усунення. Непереборний фізичний знос розраховується окремо по різним конструктивним елементам і визначається в грошовому вираженні шляхом ділення фізичного віку елемента на термін його фізичного життя і множення отриманої величини на вартість створення даного елемента. Отримані величини усувного і неусувного фізичного зносу потім складаються.
Функціональний знос - це втрата вартості об'єкта, викликана зниженням функціональної корисності поліпшень щодо сучасних ринкових вимог, що пред'являються до даного типу улучшеній.Тіпічним прикладом функціонального зносу є конструктивні та планувальні недоліки будівель, тобто навіть добре збережені фізично будівлі можуть бути «нефункціональні» і неефективні в експлуатації.
Економічний знос - це втрата ринкової вартості об'єкта нерухомості, яка відбувається під впливом всіх причин, зовнішніх по відношенню до об'єкта. Як правило, цей знос не усунемо: власник будівлі не може поліпшити екологічну обстановку або зупинити деградацію середовища мікрорайону, або економічний спад на даній території, які призводять до падіння попиту на ринку недвіжімості.Для нерухомості, що приносить доход, економічне знос може бути визначений шляхомкапіталізації величини втрат, пов'язаних зі зниженням надходжень орендних платежів.
При оцінці сукупного зносу використовуються методи, засновані:
- на оцінці віку поліпшень (метод економічного віку і модифікований метод економічного віку);
на зіставленні їх продажів (метод ринкових порівнянь).
При оцінці сукупного зносу може використовуватися також метод розбивки, відповідно до якого окремо оцінюються фізичний, функціональний та економічний знос.
2.3 Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами.
Вихідною передумовою застосування порівняльного підходу до оцінки нерухомості є наявність розвиненого ринку недвіжімості.Недостаточная ж розвиненість даного ринку, а також те, що оцінюваний об'єкт нерухомості є спеціалізованим або володіє винятковими вигодами або обтяженнями, що не відображають загальний стан ринку , роблять застосування цього підходу не доцільним.
Порівняльний підхід базується на трьох основних принципах оцінки нерухомості: попиту і пропозиції, заміщення і вклада.На основі цих принципів оцінки нерухомості в порівняльному підході використовується ряд кількісних і якісних методів виділення елементів порівняння і вимірювання коригувань ринкових даних порівнянних об'єктів для моделювання вартості оцінюваного об'єкта.
Основополагающимпринципомсравнительногоподходакоценкенедвижимостиявляетсяпринцип заміщення, який говорить, що при наявності на ринку декількох схожих об'єктів раціональний інвестор не заплатить більше тієї суми, в яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.
2.4 Оцінка інвестиційної привабливості нерухомості на основі дисконтованих показників
Оцінка інвестиційної привабливості об'єкта нер...
