решкодою для розірвання договору продажу нерухомості.
Що стосується істоти правовідносин, то необхідно розрізняти підстави розірвання договору і наслідки його розірвання. Та обставина, що покупець зареєстрував перехід права власності на об'єкт нерухомості, не може впливати на розірвання договору продажу нерухомості за наявності на те підстав, передбачених ст. 450 ГК. Інша справа - наслідки розірвання договору. У цьому випадку в силу відсутності спеціального правила, регулюючого наслідки розірвання договору продажу нерухомості, діє загальне правило, згідно з яким сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін (п. 2 ст. 453 ЦК). Проте дія цього правила, як і у випадку з підставами розірвання договору, ніяк не пов'язане зі специфікою договору продажу нерухомості, в тому числі з необхідністю реєстрації переходу до покупця права власності на проданий об'єкт нерухомості.
Інтереси продавця або покупця, пред'являє вимогу про розірвання договору продажу нерухомості, зовсім не обов'язково зосереджені на поверненні відповідно проданого об'єкта нерухомості або сплаченої за нього суми. Адже, якщо підставою розірвання договору продажу нерухомості послужила істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору (п. 5 ст. 453 ЦК). p> Порядок державної реєстрації переходу до покупця прав на нерухоме майно на основі договору продажу нерухомості визначено Федеральним законом В«Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним В»і не є предметом дослідження в даній роботі. Відзначимо лише деякі моменти, пов'язані із забезпеченням захисту прав і законних інтересів учасників відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, а також третіх осіб.
Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю (стосовно продажу нерухомості до їх числа відноситься договір продажу житлових приміщень) тягне безумовну недійсність угоди. Наприклад, О.М. Козир пише: В«Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду по вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрації угоди у відповідності з судовим рішенням, що врятує угоду від В«НікчемностіВ» (п. 3 ст. 165) В»[41]. p> Представляється, однак, що в даному випадку ми маємо справу з неточним доктринальним тлумаченням положень, що містяться у ст. 165 ЦК, і насамперед у п. 1 даної статті, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода незначна. p> Беручи до уваги буквальне значення в даній нормі слів і виразів, слід зробити висновок про те, що на відміну від наслідків недотримання нотаріальної форми угоди (що тягне її безумовну нікчемність) нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, навпаки, спричиняє її недійсність лише у разі, прямо встановлених законом. Наприклад, відсутність державної реєстрації договору продажу житлового приміщення: житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири - не тягне його недійсність; на цей випадок законом передбачено інше наслідок: такий договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). p> Саме те обставина, що, за загальним правилом, нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю не тягне її недійсності, дозволило законодавцю встановити правило, відповідно до якого одна із сторін при ухиленні іншої сторони від реєстрації операції з нерухомістю, досконалої в належній формі, має право домагатися по суду реєстрації угоди (п. 3 ст. 165 ЦК). p> Такий підхід до наслідків недодержання вимоги щодо державної реєстрації операції з нерухомим знайшов відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8, яке містить таке роз'яснення: «³дсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсності договору продажу нерухомості В»(п. 14) [42].
Що стосується можливості для однієї з сторін домагатися по суду державної реєстрації договору продажу нерухомості (житлового приміщення) при ухиленні від цього контрагента, то ілюстрацією даного положення може слугувати один з прикладів арбітражно-судової практики, включений у Огляд практики вирішення спорів, виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості (Інформаційний лист Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21). p> Облспоживспілка звернув...
