У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна продавець несе відповідальність за його невиконання [39].
Представляється, однак, що зазначене роз'яснення потребує уточнення.
перше, необхідно бачити різницю між неможливістю з боку відповідно покупця або продавця розпорядитися переданим на виконання договору продажу нерухомим майном. У першому випадку мова йде про юридичну неможливості для покупця розпорядитися переданим йому об'єктом нерухомості, оскільки до моменту реєстрації право власності зберігається за продавцем. В другому випадку, навпаки, продавець, залишаючись власником, має право розпорядитися майном, але не володіє фактичної можливістю реалізувати право, оскільки майно знаходиться у покупця на законній підставі і не може бути відібране у останнього.
Зазначене відмінність правової природи відносин, при яких і покупець і продавець не можуть розпоряджатися об'єктом нерухомості, переданим покупцю на виконання договору продажу нерухомості, особливо помітно при аналізі можливих наслідків відчуження такого майна (або розпорядження ним в іншій формі) покупцем або продавцем. Очевидно, що будь-яка угода щодо розпорядження об'єктом нерухомості, досконала покупцем, є в даному випадку недійсною як суперечить закону. Якщо ж угоди з розпорядження нерухомим майном, переданим покупцю, здійснюються продавцем, то вони не можуть бути визнані недійсними. За цих умов буде мати місце неможливість виконання зобов'язань, що випливають з таких угод, що наступила за обставинами, що залежать від продавця, що тягне відповідальність останнього перед кредиторами за невиконання зобов'язань.
друге, положення ЦК про те, що виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами (п. 2 ст. 551 ЦК), свідчить про те, що фактична неможливість для продавця розпорядитися переданим покупцеві об'єктом нерухомості не може бути перешкодою для звернення стягнення на зазначене нерухоме майно за вимогами кредиторів продавця. І навпаки, до моменту реєстрації переходу права власності на нерухоме майно кредитори покупця не має права претендувати на задоволення їх вимог за рахунок цього майна.
У рамках розгляду проблеми співвідношення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно та зобов'язань сторін, що випливають з договору продажу нерухомості, необхідно наголосити, що сам факт реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця не впливає на зобов'язання сторін за договором продажу нерухомості і не є підставою їх припинення. На дану обставину звернуто увагу в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8, згідно з яким при вирішенні спорів за вимогами продавців про розірвання договорів продажу нерухомості, за якими здійснено державну реєстрація переходу до покупця права власності, арбітражним судам слід враховувати, що, якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, проте не справив оплати майна, продавець на підставі п. 3 ст. 486 ЦК має право вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків за ст. 395 ЦК. У тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності до покупця на продане нерухоме майно не є перешкодою для розірвання договору з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна. У цьому випадку продавець має право вимагати повернення нерухомого майна та відшкодування покупцем збитків, заподіяних як розірванням договору, так і невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань (п. 15) [40].
Разом з тим, на наш погляд, дане роз'яснення також потребує деякого уточнення. З п. 15 постанови Пленуму можна зробити висновок (виходячи з зворотного), що в випадках, коли законом або договором не передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності на нерухоме майно до покупця позбавляє сторони договору продажу нерухомості права вимагати по суду його розірвання. З цим ніяк не можна погодитися як з причин формально-юридичною, так і за обставинами, зачіпають істота правовідносин.
Формально-юридичні заперечення полягають у тому, що В§ 7 гл. 30 ЦК не містить будь-яких спеціальних правил, що регулюють відносини, пов'язані з розірванням договору продажу нерухомості, відсутні такі норми і в загальних положеннях, що регламентують договір купівлі-продажу товарів. Отже, підлягають застосуванню положення ЦК про підстави розірвання цивільно-правового договору (ст. 450) без всяких вилучень. Тому за наявності підстав для розірвання договору, передбачених ст. 450 ЦК (наприклад, істотне порушення договору), факт державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупцеві не може служити пе...
