бувати вельми тривалий час, так як закон не встановлює будь-яких термінів для державної реєстрації речових прав на нерухомість. Таке становище не виключає того, що в період до реєстрації з учасниками відносин з приводу нерухомості відбудуться події, що тягнуть правонаступництво, фізична особа може померти, а юридична особа може бути реорганізовано або ліквідовано. Яка ж в цьому випадку доля прав на нерухомість, які не були зареєстровані до моменту виникнення питання про правонаступництво? Так до реєстрації переходу права померло особа, яке виступало відчужувачем за договором (продавцем, дарувальником).
Ситуація стосовно договору купліпродажі є предметом розгляду в п. 62 Постанови, в якому вказується, що оскільки «обов'язки продавця за договором купліпродажі переходять до його універсальним правонаступникам ... покупець нерухомого майна вправі звернутися з позовом про державну реєстрацію переходу права власності (ст. 551 ЦК України) до спадкоємцям або універсальним правонаступникам продавця ». Для тих же випадків, коли спадкоємці продавця відсутні, за покупцем нерухомого майна, «якому було передано володіння на виконання договору купліпродажі», визнається право «звернутися за реєстрацією переходу права власності». При цьому «відмова державного реєстратора зареєструвати перехід права власності у зв'язку з відсутністю заяви продавця може бути оскаржена до суду». Суд повинен перевірити «виконання продавцем обов'язку з передачі та виконання покупцем обов'язку по оплаті.
Якщо єдиною перешкодою для реєстрації переходу права власності до покупця є відсутність продавця, суд задовольняє відповідну вимогу покупця. У резолютивній частині рішення суд зобов'язує державного реєстратора вчинити дії щодо державної реєстрації переходу права власності ».
Слід особливо звернути увагу на ситуацію, яка описана в п. 11 Постанови, в якому роз'яснюється, що «спадкоємець ... право звернутися із заявою про державну реєстрацію переходу права власності в орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (далі державний реєстратор), після прийняття спадщини ... У цьому випадку, якщо право власності правопредшественника не було зареєстровано в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі ЕГРП), правовстановлюючими є документи, що підтверджують підставу для переходу права в порядку правонаступництва, а також документи правопредшественника, що свідчать про придбання ним права власності на нерухоме майно ».
Аналіз даного положення приводить до висновку про те, що він не містить підстав для реєстрації прав спадкоємців на нерухоме майно, якщо право спадкодавця на це майно не було зареєстровано, але відповідно до закону вважається що виникли з моменту державної реєстрації. Вищі судові органи в якості підстави реєстрації називають документи про придбання правопопередником права власності. Таким чином, перехід права від спадкодавця до спадкоємця може бути зареєстрований за відсутності державної реєстрації права спадкодавця лише в тому випадку, якщо закон не пов'язує виникнення права спадкодавця з державною реєстрацій (спадкодавець сам придбав право у спадщину, у зв'язку з виплатою пайового внеску в кооперативі і ін.). У всіх інших випадках (угода, створення нового об'єкта нерухомості та ін.), Якщо право спадкодавця не було зареєстровано до його смерті, то реєстрація прав спадкоємців на таке майно неможлива.
Сьогодні на практиці вирішення проблеми зазвичай виглядає так. Насамперед спадкоємці, як правило, звертаються до реєструючого органу із заявою про реєстрацію права за померлим з тих підстав, які існували до його смерті (угода відчуження, створення нового об'єкта та ін.). Однак очевидно, що вони не можуть розраховувати на позитивне вирішення питання, оскільки відповідно до ст. 17 ГК РФ правоздатність громадянина припиняється його смертю, а це означає, що після смерті він не може стати володарем какихлибо прав, включаючи речові права на нерухомість.
Таким чином, у спадкоємців залишається єдина можливість звернення до суду. Вимога, найбільш часто пропоноване у цьому випадку, визнання права на цей об'єкт за спадкоємцями. Як правило, при встановленні тієї обставини, що за життя набувача об'єкта нерухомості були підстави для реєстрації його права, суд виносить рішення про задоволення вищеназваних вимог.
Разом з тим розгляд подібного роду позовних заяв носить досить штучний характер. Труднощі виникають вже при визначенні належного відповідача. У випадку, коли підставою переходу права власності до спадкодавцеві є правочин відчуження, відповідачем, як правило, виступає особа, яка відчужувало об'єкт за договором. В інших випадках позов іноді пред'являється до реєструючого органу. Друге рішення питання видається абсолютно невірним, оскільки реєструючий орган взагалі не може виступати в позовному про...
