ачення потенційного валового доходу (ПВД). br/>В
де:
- середня ставку орендної плати;
- площа будівлі.
Таблиця 2.7
Розрахунок доходів від здачі об'єктів нерухомості ВАТ "КОМЗ" в оренду
№ Об'єкт недвіжімостіАрендная ставка 1 кв.м.Месячний дохід від здачі в арендуГодовой дохід від здачі в аренду1Адміністратівно-господарський комплекс125р.247 500р.2 970 000р.2Цех прийому, зберігання та відпуску комплектующіх135р.91 125р. 1093 500р.3Цех виробничий № 1150р.110 700р.1 328 400р.4Цех виробничий № 2150р.710 775р.8 529 300р.5Цех виробничий № 3150р.702 000р.8 424 000р.6Котельная75р.96 525р.1 158 300р.7Електроподстанція75р .109 350р.1 312 200р.Ітого будівлі та сооруженія2 067 975р.24 815 700р.8Земельний участок50р.712 500р.8 550 000р.Ітого2 780 475р.33 365 700р.
На підставі розрахунків, вироблених в таблиці 2.7, потенційний валовий дохід від здачі об'єктів нерухомості ВАТ "КОМЗ" в оренду складе 33365700 рублів на рік.
ПВД = 33365700 руб.
. Визначимо можливі втрати від простою (незавантаженості) приміщень і втрати при зборі орендної плати та зміні орендарів для визначення реального валового доходу (РВД):
За умови, що середнє завантаження складає 90%, то втрати від недозавантаження складуть 10%:
ПН = ПВД * 10% = 33365700 * 10% = 3336570 крб.
Оцінювач припустив, що ризик недоотримання (несплата, тривала затримка платежів) орендної плати становитиме 5%, також як і розмір можливих втрат при зміні орендарів. Таким чином, сума вищезазначених втрат складе:
П = ПВД * 5% = 33365700 * 5% = 1668285 руб.
Реальний валовий дохід складе:
РВД = ПВД - ПН - П (2.4)
РВД = 33365700 - 3336570 - 1 668 285 = 28 360 845 руб.
. Визначимо всі витрати для отримання чистого операційного доходу (ЧОД):
Операційні витрати складаються з наступних статей:
Податок на майно (2,2%) = 12 018 405 * 2,2% = 264405 руб.
Комунальні платежі (3,5 руб. за 1 будівель і споруд на місяць) = 3,5 * 12 * (1980 + 675 + 738 + 4738 + 4680 +1287 + 1458) = 142506 руб. на рік.
Охорона (10 чол. із зарплатою 9 тис. руб.) = 10 * 9000 * 12 = 1 080 000 руб.
Резерви на капітальний ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132202 руб.
Резерви на поточний ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132202 руб.
Таким чином, чистий операційний дохід складе:
ЧОД = РВД - ЗР = 28 360 845 -1 751 316 = 26 609 529 руб.
. На наступному етапі визначається ставка капіталізації. p align="justify"> Є дані капіталізації аналогічних об'єктів нерухомості. Застосуємо для розрахунку ставк...
