лова ситуація
1.1. Коротка характеристика об'єкта оцінки
1. Тип і призначення будівлі. p> Тип оцінюваного об'єкта нерухомості: Будівля офісного типу.
Будівля являє собою 5-ти поверхова цегляна будову, яка має всі види благоустрою: обладнано ліфтами, системами гарячого і холодного водопостачання, каналізацією, центральним опаленням, вентиляцією, електропостачанням, протипожежним захистом. У будівлі є необхідна кількість телефонних ліній. На кожному поверсі розташовані офісні приміщення з одним загальним коридором. На першому поверсі поміщається кафе. У будівлі є підвал, частина якого здається в оренду під складські цілі. Будівля введена в експлуатацію 7 років тому. p> Нормативний термін експлуатації будівлі складає 100 років.
Будівельний обсяг будинку - 18085 куб. м.
Корисна (Орендна) площа будівлі - 3585 кв. м.
Корисна (Орендна) площа підвалу - 685 кв. м.
Прямі витрати на будівництво даного типу будівлі складають у поточних цінах 3985 руб. /1 куб. м.
Коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від типового - 1, 40
Будівля має всі види зносу. У будівлі відсутня система охоронної сигналізації, що не відповідає сучасним вимогам до офісних будівель. Вартість пристрою такої системи становить 120,0% від повної відновної вартості системи телефонізації будівлі. p> Нещодавно найближчі до будівлі житлові будинки поставлені на реконструкцію та капітальний ремонт, що ускладнює під'їзд до будівлі. Пов'язаний з цим зовнішній знос складає 0,25% від повної відновної вартості будівлі. p> 2. Поточне використання будівлі;
Будівля здається в оренду. Ставка орендної плати за 1 кв. м. корисної площі будівлі становить 385 руб. на місяць. Ставка орендної плати за 1 кв. м. площі підвалу становить 216 руб. на місяць. Розташоване на 1-му поверсі будівлі кафе приносить чистий операційний дохід у розмірі 40085 руб. на місяць.
Для подальшого використання будівлі передбачається виконати ремонт приміщень. Кошторисна вартість ремонту приміщень в поточних цінах становить 2485 тис. руб. Термін виконання ремонтних робіт - 3 місяці. У цей період будівля закривається на ремонт. Його експлуатація в цей період доходів не приносить і поточних витрат не вимагає. Після ремонту приміщення буде здаватися в оренду. Типовий період комерційного використання будівлі після ремонту за даними ринку оренди нежитлових приміщень складає 5 років. Очікується, що в перший рік буде здано в оренду 60,0% площ; в другій - 85,0%; в третій 100,0%; в четвертий і п'ятий роки незайнятих площ не буде. p> Поточні витрати з експлуатації будівлі складуть:
- Основна та додаткова заробітна плата персоналу (Фонд оплати праці-ФОП) - 60 000 руб. на місяць;
- відрахування на соціальні потреби персоналу (єдиний соціальний податок) - 27,4% від ФОП;
- оплата комунал...
