овором ціну і прийняти об'єкт пайового будівництва при наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості.
З визначення договору участі в пайовому будівництві, що міститься в Законі про пайове будівництво, випливає, що він є консенсуальним. Будівництво багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості та передача об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва являють собою виконання укладеного і вступив у силу договору пайової участі з боку забудовника.
Договір пайової участі - двосторонній і відшкодувальний. Він також є сіналлагматіческій, так як виконання забудовником зобов'язань щодо будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості та передачі об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва обумовлено виконанням останнім своїх зобов'язань з оплати обумовленої договором ціни.
Питання про те, чи є договір пайової участі публічним договором, у вітчизняній правовій доктрині залишається дискусійним. У юридичній літературі з цього питання можна зустріти різні точки зору. Так, наприклад, А. Маковська вважає, що договір участі в пайовому будівництві не є публічним договором. Однак вона не призводить обгрунтування зробленого висновку.
Протилежний погляд на публічність договору пайової участі висловлений О.Л. Капицей, яка стверджує: Аналіз юридичної сутності договору про участь громадян у пайовому будівництві житла призводить до висновку, що його можна віднести до категорії публічних договорів і підпорядкувати дії ст. 426 ГК РФ поряд з іншими договорами - побутового підряду і надання послуг .
Визнання договору пайової участі публічним договором означає надання учаснику пайового будівництва додаткових гарантій, встановлених ст. 426 ГК РФ. Серед них - виняток, у разі відсутності вказівок в законі та інших правових актах, можливості надавати перевагу одній особі перед іншими щодо укладення публічного договору; обов'язок встановлення ціни товарів, робіт і послуг, а також інших умов публічного договору однаковими для всіх споживачів, за винятком випадків, передбачених законом і іншими правовими актами; надання можливості зобов'язати комерційну організацію укласти з ним договір за допомогою суду; можливість видання Урядом РФ у випадках, передбачених законом, правил, обов'язкових для сторін публічного договору (типові договори, положення тощо); можливість визнати договірні умови, що суперечать вимогам п. 2 і 4 ст. 426 ГК РФ, нікчемними. Зазначені гарантії також є ознаками публічного договору. Таким чином, - пише М.І. Брагінський, - публічним є будь-який договір, який задовольняє ознакам, зазначеним у ст. 426 ГК РФ .
При цьому слід погодитися з Ю.В. Романцов в тому, що сам по собі характер діяльності комерційної організації, що виражається в її здійсненні щодо кожного, не може розглядатися в якості кваліфікуючої ознаки публічного договору, оскільки це - елемент правового регулювання, а не фактор, який зумовлює правове регулювання raquo ;. Далі він зазначає, що теоретично для будь-якої діяльності комерційної організації може бути передбачений режим публічного договору .
Договором пайової участі притаманні ознаки, що дозволяють виділити його в самостійний цивільно-правовий договір.
Перша ознака цього договору полягає в особливому суб'єктному складі. Якщо учасником пайового будівництва може виступати будь-який суб'єкт цивільного права, що володіє право- і дієздатністю, то забудовником може бути лише юридична особа, у якого є у власності або на праві оренди (на праві суборенди) наданий для будівництва земельну ділянку, право власності на який або договір оренди якого пройшли державну реєстрацію. Він також повинен отримати дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту пайового будівництва і опублікувати (розмістити) проектну декларацію. Крім того, забудовник здійснює будівництво (створення) багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості за рахунок грошових коштів учасників пайового будівництва.
Друга ознака договору пайової участі полягає в особливостях предмета даного договору. Якщо зобов'язання учасника пайового будівництва полягає лише у сплаті обумовленої договором ціни та прийнятті готового об'єкта пайового будівництва, то зобов'язання забудовника характеризується більш складними елементами. Це будівництво (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, яке здійснюється забудовником своїми силами і (або) із залученням інших осіб на приналежному їй ділянці, у встановлений договором термін, на грошові кошти учасників пайового будівництва, і передача учаснику пайового будівництва об'єкта пайового будівництва по закінченні будівництва та введення об'єкта в експлуатацію бага...
