досить високих на сьогоднішній день ».
Другий вид орендної плати, який поки не набув поширення в Росії, - це відсоток від обороту. У ряді випадків для великого оператора вигідніше платити відсоток з обороту. З іншого боку, якщо девелопер буде впевнений, що оператор зможе досягати певного рівня в обороті, то він також може погодитися на орендну плату у вигляді відсотка з обороту. Якщо ж у девелопера з'являться сумніви в цьому питанні, то він віддасть перевагу укласти договір на основі базової орендної ставки.
При використанні даного підходу дохід орендодавця безпосередньо залежить від товарообігу орендарів. Чим краще працює орендар, тим вищий дохід в орендодавця. З іншого боку, чим краще працює орендодавець, проводячи якісну маркетингову політику ТРЦ, тим вище товарообіг в орендаря, і, відповідно, дохід з орендних платежів у орендодавця. Однак зараз у нашій країні мало операторів, які готові йти на відсоток з обороту. Також мало орендодавців, готових приймати ці умови.
Сьогодні тільки окремі вітчизняні оператори у сфері торгівлі заявляють про свою готовність перейти на такий вид орендної плати, як відсоток від обороту. Крім того, більшість девелоперів, у свою чергу, не готове прийняти дану схему розрахунків.
Фактори, що обумовлюють практичну відсутність цього виду орендної плати в нашій країні, зводяться до наступного: «На сьогоднішній день немає схеми, за допомогою якої девелопер може відстежити товарообіг того чи іншого оператора. Для її впровадження необхідні якісно інші, в порівнянні з нинішніми, більш довірчі відносини між орендодавцем та орендарем »за словами економістів. З ним погоджуються й інші експерти, відзначаючи, що відсоток від обороту вимагає певного рівня довіри та бізнес-культури. Коли люди прийдуть до розуміння необхідності платити всі податки, тоді даний вид орендної плати стане нормою.
На сьогоднішній день в Росії процентні ставки (у тих випадках, коли вони використовуються) знаходяться в межах 1-3% від валової виручки для супермаркетів і 10-12% для операторів одягу, взуття та аксесуарів. У західноєвропейських країнах процентні ставки варіюються від 2 до 10% від обсягу продажів, отриманих орендарем на даній площі. Більшість торгових операторів зазвичай платить від 5 до 8%, оператори швидкого харчування - 8-10%, якірні орендарі - 2%.
Третій вид орендної плати - змішаний або комбінований, являє собою мінімальну орендну ставку + відсоток від обороту по досягненню орендарем заздалегідь узгодженого рівня прибутковості.
Цей вид орендної плати має свої плюси як для девелопера, так і для орендаря. Для девелопера орендна ставка виступає запорукою того, що він стабільно буде отримувати необхідний мінімум грошових коштів для покриття амортизації та операційних витрат, відрахувань на повернення інвестицій, а відсоток від обороту гарантує йому додатковий дохід у разі успішної роботи орендаря. Для орендодавця ж позитивним моментом в даному вигляді орендної плати виступає те, що йому не доведеться переплачувати в умовах низького товарообігу, пов'язаного, наприклад, з сезонністю попиту на реалізовані їм товари.
Перегляд рівня орендних ставок
Розмір орендної плати виступає одним з основних умов договору оренди. Слід врахувати, що при відсутності такої умови договір вважається неукладеним. У договорі фіксується, що розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін і в строки, передбачені договором.
Необхідність перегляду орендних ставок може бути обумовлена ??наступними причинами:
коливання валютних курсів;
зміна обсягу споживчого кошика;
зростання витрат на утримання ТЦ;
успішна або неуспішна робота ТЦ, яка тягне за собою зростання або зниження рівня відвідуваності центру і, відповідно, рівня продажів у арендаторов;
зміну місцерозташування оператора в структурі ТЦ (на більш або менш вигідне по відношенню до потоку відвідувачів);
зміна орендованої площі (зменшення або збільшення) та ін.
Щорічний перегляд орендної ставки може варіюватися від 2 до 10%. Орендодавець, як правило, залишає за собою можливість підвищувати чи не підвищувати орендну ставку. Якщо ТЦ працює добре, то підвищення орендної ставки, як правило, проводиться. Однак, ставки можуть взагалі не переглядатися ».
У структурі ТЦ" МегаСити застосовуються окремі договору оренди з супермаркетами, оскільки їх товарообіг найбільше залежить від зовнішніх факторів. У зв'язку з цим може здійснюватися додатковий перегляд рівня орендної ставки для супермаркету протягом року (як правило, 2 рази на рік). Але" крок підвищення орендної плати становить не більше 10%».
...
