гова націнка на певну групу товарів;
торговий профіль (оборот з 1 м2 орендованої площі операторів ювелірних виробів значно перевершує аналогічний показник для операторів одягу. Їх не можна зрівнювати у розмірі орендної плати, інакше останні просто перейдуть до іншого ТЦ до іншого орендодавцю, не чекаючи точки збитковості);
розмір орендованої площі та її конфігурація (за інших рівних умов у міру підвищення розміру орендованої площі орендна ставка знижується; якщо приміщення правильної, зручної для оператора форми, орендні ставки будуть вище);
довжина вітрин. У вітчизняних ТЦ співвідношення довжини фасаду секції, що виходить в прохід, і глибини магазину складає 1: 2 - 1: 3; зміна даної пропорції на користь довжини фасадів підвищує вартість оренди 1 м2 секції [17];
обсяг бізнесу на 1 м2 орендованої площі;
статус орендаря з погляду залучення в ТЦ потоку відвідувачів (для якірних орендарів орендні ставки значно нижче);
термін оренди (у міру його збільшення орендні ставки мають тенденцію знижуватися).
Основним фактором, що впливає на вибір орендаря і його готовність платити орендну плату, є оборот, який орендар може отримати, перебуваючи в тому чи іншому ТЦ: Мистецтво і професіоналізм агента, що здає ТЦ, полягає в тому, щоб не дати занадто велику і дуже маленьку ставку. Потрібно здавати за оптимальними ставками, щоб у цілому вони були не нижче справедливого для даного ТЦ рівня, і щоб орендодавець отримав потенційний дохід від оренди. Однак, ставки не повинні бути занадто високими, інакше орендарі не будуть затримуватися на площах ТЦ, що викличе їх високу плинність.
Сьогодні далеко не всі вітчизняні девелопери поспішають вдатися до послуг консультантів, воліючи визначати рівень орендних ставок, а також здійснювати процес здачі торговельних приміщень в оренду власними силами або силами спеціально навченої групи професіоналів, які представляють одну з власних або споріднених структур. Прикладом може служити ЗАТ «МегаСити».
Другий - на етапі будівництва, коли вже відомо, на якому місці стоїть той чи інший орендар і підписані попередні договори оренди. На даному етапі визначається" базова ставка.
І третій етап, так звана коригування, відбувається вже в процесі заповнення ТЦ та підписання договорів з орендарями. Відхилення від" базової ставки, як правило, становлять не більше 10% в мінус».
Наповнюватися орендарями ТЦ повинен зі збалансованим урахуванням того, які орендні доходи центр буде генерувати і наскільки стабільними вони будуть. «Якби девелопер поставив своєю метою набрати орендарів по максимальному рівню орендних ставок, він заповнив би ТЦ маленькими магазинчиками (наприклад, ювелірними), які платили б $ 80 за 1 м2. Але в цей ТЦ покупці не підуть. Тому девелопер зацікавлений у підборі правильного пулу орендарів, часто на шкоду початковим доходам від оренди, але орієнтуючись на довгостроковий ефект ».
Види орендної плати
Що являє собою ТЦ і орендна плата на приміщення в ньому з позицій сторін договору оренди - орендодавця і орендаря? Для девелопера об'єкт комерційної нерухомості - це, насамперед, головна складова його бізнесу, а здача в оренду - основне джерело доходу (якщо виключити поки непоширені в нашій країні інвестиційні продажі). Тому він зацікавлений в максимізації орендної плати.
Для орендаря (торгового оператора) оренда торгових площ - не менш важлива складова відносин, яка багато в чому визначає успіх його бізнесу. За словами Галини Маліборський, «орендар в ТЦ платить не за приміщення, а за той дохід, який він може в ньому отримати». Однак, на відміну від орендодавця, він зацікавлений в мінімізації орендної плати.
Для знаходження компромісу між протилежними за спрямованістю інтересами орендаря і орендодавця, окрім традиційного для офісної нерухомості процесу торгів, світова практика у сфері торговельної нерухомості використовує декілька варіантів визначення величини орендної плати кожного окремого оператора:
фіксована ставка;
відсоток від обороту;
змішаний: мінімальна орендна ставка + відсоток від обороту.
Найпоширенішим на сьогоднішній день в Росії видом орендної плати є фіксована ставка, чітко прописана в договорі оренди. За словами Джефа Кершоу, «безумовно, найбільш вигідна ставка оренди досягається в процесі партнерської співпраці між орендарем та орендодавцем. В ідеалі це має бути договір оренди, в рамках якого фіксована орендна ставка покриває вкладення орендодавця з незначною або нульовим прибутком. У реальності рівень орендної ставки встановлюється на основі середньоринкових показників, ...
