Однак, орендна політика передбачає не тільки факт підвищення орендної плати, але і її зниження, а також знижки для тих чи інших орендарів. Як відзначають експерти, в орендній політиці треба оперувати такими поняттями, як збільшення ставок, зниження ставок, сезонні ставки. Якщо орендар працює ефективно, девелопер зацікавлений, щоб він залишився в ТЦ, тому мотивує його зниженням орендної ставки [22].
Вартість експлуатаційних витрат
Величина і механізм визначення експлуатаційних витрат, як і орендної плати, залежать від кожного конкретного девелопера і ТЦ/ТРЦ. Відрахування на експлуатаційні витрати можуть входити в розмір орендної плати, як, приміром, це практикується в ТРЦ «Караван MegaStore».
Експлуатаційні витрати для якірних орендарів менше, ніж для звичайних орендарів, які становлять близько $ 140 за 1 м2 у рік, тобто $ 12 за 1 м2 на місяць. Високі експлуатаційні витрати характерні для закладів фаст-фуд на фуд-кортах. Це викликано бо льшим, в порівнянні зі звичайними орендарями експлуатаційними витратами, пов'язаними з прибиранням, комунікаціями і т.д. ». Фактично, на думку фахівців, експлуатаційні витрати в цьому виді приміщень (фаст-фуд - ред.) В 1,5-2 рази більше, ніж за ТЦ. Що стосується величини експлуатаційних витрат для ТЦ в цілому, то в Пермі вони становлять $ 5-10 за 1 м2 на місяць (хоча частіше включаються в ставку оренди). Для порівняння: у Варшаві за рахунок енергозберігаючих конструкцій експлуатаційні витрати складають 3-4 євро з 1 м2.
Наслідки неправильної орендної політики
Питання неправильної орендної політики можна розглядати у співвідношенні суми причин і наслідків. Серед причин можна виділити:
необгрунтоване завищення орендних ставок, тобто невідповідність рівня орендної ставки доходу, який отримують орендодавці в ТЦ;
небажання девелопера йти на компроміс з орендарем;
неправильне цінове позиціонування окремих груп орендарів.
У сумі отримуємо такі наслідки:
вихід орендарів;
простоювання площ ТЦ з відповідним зниженням його відвідуваності;
зниження ціни продажу ТЦ як інвестиційного продукту;
збільшення терміну окупності об'єкта.
Вітчизняний ринок торгової нерухомості в цілому і орендних відносин зокрема в чому ще не дотягує до західних мірок. Це проявляється не тільки в самих принципах орендних відносин, а й у випадках їх неправильного планування. Одним з яскравих прикладів може служити що відкрився в 2003 році ТРЦ «Росія» в Москві, в якому договору оренди були підписані на досить жорстких умовах, особливо щодо умов розірвання. За порушення умов договору оренди передбачався штраф, що прирівнюється до орендній ставці за 6 місяців експлуатації площ. На сьогоднішній день, за твердженнями фахівців, цього ТРЦ успішно працюють тільки окремо взяті категорії орендарів - кінотеатр «Росія-Кіно» і супермаркет «Велика Кишеня». Решта ж орендарі змушені платити орендну плату за завищеними ставками (як виявилося, виходячи з нинішнього рівня відвідуваності ТРЦ) і не йдуть з нього тільки з причини високих штрафів. Орендодавець ж, не йде на поступки по відношенню до решти орендарям і бажаючий зменшувати орендні ставки, зараз отримує дохід, проте сам ТРЦ як інвестиційний продукт втрачає свою привабливість, а його ринкова ціна стрімко зменшується.
Зараз ми тільки починаємо використовувати матрицю західних стандартів орендних відносин в умовах вітчизняного ринку торговельної нерухомості. Грамотна орендна політика - продукт грамотного девелопменту, який на сьогоднішній день в Росії тільки зароджується.
ТЦ являє собою цілісний організм, що складається з тісно взаємопов'язаних елементів. В цілому ТЦ виграє від успішності окремих його орендарів, у той час як благополуччя кожного орендаря залежить від успіху інших операторів і всього ТЦ.
Уміння девелопера/орендодавця знаходити компроміс у відносинах з орендарем - це мистецтво, яке грунтується виключно на професіоналізмі, що полягає в тому, щоб врівноважувати і узгоджувати спочатку антагоністичні цілі сторін договору оренди: у девелопера - отримати максимальний дохід від орендної плати, в орендаря - мінімізувати дану статтю витрат.
Залишається тільки здогадуватися, чи виправдаються прогнози консалтингових компаній у відношенні розвитку обсягів російського і, в першу чергу, Пермського ринку торгової нерухомості і, відповідно, зниження рівня орендних ставок.
Однак, можна не сумніватися в тому, що ключовим кроком у цьому напрямку має стати перехід до більш цивілізованих і професійним взаєминам між орендодавцем та орендарями, побудованим на взаєм...
