івняльного підходу. [14]
На першому етапі необхідно сегментування ринку, тобто розбиття ринку на сектори, які мають схожі об'єкти та суб'єкти. Подібні об'єкти по:
• призначенням використання;
• якості;
• переданим прав;
• місцю розташування;
• фізичним характеристикам. Подібні суб'єкти по:
• платоспроможності;
• можливостям фінансування;
• інвестиційної мотивації.
Порівнянні об'єкти повинні ставитися до одного сегмента ринку нерухомості, і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
• терміні окупності;
• незалежності суб'єктів угоди;
• інвестиційної мотивації.
Зокрема, необхідно відстежувати такі моменти.
Термін експозиції - час, який об'єкт знаходиться на ринку. Термін експозиції відрізняється для різних сегментів ринку і залежить неабиякою мірою від якості об'єктів. Наприклад, у Москві усереднений термін експозиції для житлових квартир дорівнює приблизно одному місяцю, для офісних будівель - від півтора до трьох місяців. Якщо об'єкт був проданий за період часу, набагато менший стандартного терміну експозиції, це свідчить про занижену ціну. Якщо об'єкт знаходився на ринку значно довше стандартного терміну експозиції, отже, ціна завищена. В обох випадках угода не є типовою для сегмента ринку і не повинна розглядатися в якості порівнянної.
Під залежністю суб'єктів угоди мається на увазі, що угоди укладаються не по ринковій ціні і дані по них не можуть використовуватися для порівняння, якщо покупець і продавець:
• знаходяться в родинних відносинах;
• є представниками холдингу і незалежної дочірньої компанії;
• мають іншу взаємозалежність і взаємозацікавленості;
• угоди здійснюються з об'єктами, обтяженими заставою або іншими зобов'язаннями;
• займаються продажем майна померлих осіб;
• займаються продажем з метою уникнути відчуження закладеного майна і т.д. [15, c.569]
Інвестиційна мотивація визначається:
• аналогічними мотивами інвесторів;
• аналогічним найкращим і найбільш ефективним використанням об'єктів;
• ступенем зносу будівлі.
Наприклад, покупка будівлі для організації в ньому офісу не може використовуватися як аналога, якщо будівля планується використовувати під готель, так як очікувані потоки доходів і витрат будуть іншими.
Об'єкт, ступінь зносу якого становить більше 80%, не може бути використаний за своїм профілем без проведення капітального ремонту. Тому покупка будівлі з зносом більше 80% відбувається з іншої мотивацією в порівнянні з покупкою будівлі з меншим зносом. У першому випадку - це, як правило, покупка прав на будівництво нового об'єкта.
Основні критерії вибору порівнянних об'єктів (аналогів):
...
