не тільки здійснювати один вид діяльності з оцінюваної компанією, але і повинні були бути продані не так давно по відношенню до терміну продажу компанії. При цьому компанії-аналоги не повинні бути залучені в процес поглинання, оскільки це спотворює їх реальну ціну.
Якщо між компаніями-аналогами і оцінюваної компанією з яких-небудь з перерахованих критеріїв існують розбіжності, необхідно використовувати відповідні мультиплікатори (коефіцієнти, що характеризують співвідношення результуючого показника до однієї з його складових).
Широко поширені наступні види мультиплікаторів:
В· вартість компанії/прибуток;
В· вартість компанії/грошовий потік;
В· вартість компанії/ринкова вартість матеріальних активів.
Залежно від того, яка інформація про підприємства-аналогах доступна, можуть бути використані і інші мультиплікатори.
При розрахунку вартості компанії рекомендується користуватися кількома мультиплікаторами, заздалегідь розрахувавши для кожного ступінь достовірності (вагомість). Достовірність того чи іншого мультиплікатора визначається експертним методом. При використанні декількох мультиплікаторів формула розрахунку вартості компанії буде виглядати наступним чином:
Вартість компанії = (К i х M i х B i ),
де n - кількість показників діяльності, що використовуються при оцінці вартості компанії; K i - показник діяльності оцінюваного підприємства; M i - мультиплікатор по i-му показнику; B i - вага i-го мультиплікатора. [14]
Метод угод (порівняння продажів)
Метод порівняння продажів базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і в порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами.
Вихідною передумовою застосування методу порівняння продажів є наявність розвиненого ринку недвиж имости. Недостатня ж розвиненість даного ринку, а також те, що оцінюваний об'єкт нерухомості є спеціалізованим або володіє винятковими вигодами або обтяженнями, що не відображають загальний стан ринку, роблять застосування цього підходу недоцільним.
Розглянемо основні етапи оцінки нерухомості методом порівняння продажів.
1 етап. Вивчаються стан і тенденції розвитку ринку я не рухомості і особливо того сегмента, до якого належить даний об'єкт. Виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані щодо недавно.
2 етап. Збирається і перевіряється інформація по об'єкту аналогам. Аналізується зібрана інформація і кожен об'єкт аналог порівнюється з оцінюваним об'єктом.
3 етап. На виділені відмінності в ціноутворюючих характеристиках порівнюваних об'єктів вносяться поправки в ціни продажів порівнянних аналогів.
4 етап. Узгоджуються скориговані ціни об'єктів аналогів і виводиться підсумкова величина ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі пор...
