• передані права власності на нерухомість;
• умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості;
• умови продажу (чистота угоди);
• час продажі;
• місце розташування;
• фізичні характеристики;
• економічні характеристики;
• наявність рухомого майна.
1) Надіслані права власності.
Наявність тих чи інших обмежень на право власності (відсутність права на розпорядження земельною ділянкою, наявність сервітуту тощо) об'єктивно знижує вартість об'єкта нерухомості, а отже, і ціну продажу. У першу чергу повинно бути враховано відповідність прав на оцінюваний об'єкт нерухомості та аналогічні об'єкти порівняння. [18, c.231]
2) Умови фінансування операції.
При нетипових умовах фінансування операції купівлі-продажу об'єкта нерухомості (Наприклад, у разі її повного кредитування, відстрочки платежу, дробности платежів) ціна, за якою здійснюється угода змінюється. Необхідний ретельний аналіз, в результаті якого го вноситься відповідна поправка до ціною угод з нетиповими умовами фінансування.
3) Умови продажу та час продажу.
Оскільки розрахувати поправку на умови фінансування та оподаткування на передаються юридичні права та обмеження, а також умови продажу скрутно, то краще по можливості не розглядати для аналізу і порівняння подібні угоди. В іншому випадку поправки на ці характеристики робляться в першу чергу. p> 4) Час продажу - один з основних елементів порівняння зіставних продажів. Для внесення поправки на дану характеристику в ціну продажу об'єкта аналога необхідно знати тенденції зміни цін на ринку нерухомості з плином часу.
5) Розташування - необхідний елемент порівняння зіставних продажів, оскільки робить істотний вплив на вартість оцінюваного об'єкта. Ідентичні об'єкти нерухомості, рас покладені в центрі міста і на околиці, мають найчастіше різницю у вартості. Даний фактор враховується при виборі аналогів і за цим фактором вносяться коректування.
6) Фізичні характеристики об'єкта нерухомості - розміри, вид і якість матеріалів, стан і ступінь зношеності об'єкта та інші характеристики, на які також вносяться поправки.
7) Економічні характеристики. p> До економічних характеристик відносять ті, які впливають на основні результати використання дохідної нерухомості: умови і терміни оренди, застосування знижки до орендної платі і відхилення від цільового використання тощо
8) Наявність рухомого майна.
Необхідно виключати з ціни продажу порівнюваного об'єкта вартості вартість рухомого майна. Наприклад, при продажу магазину угода може бути на всьому майну, включаючи і рухоме майно (касові апарати, що демонтується торгове обладнання тощо) У цьому випадку необхідно виключити з ціни продажу торговельного павільйону вартість рухомого майна, оціненого за ринковою вартості.
Одиниці порівняння.
Оскільки об'єкти розрізня...
