у зв'язку із закриттям містоутворюючого підприємства, введення в дію природоохоронних обмежень, встановлення обмежень на рівень орендної плати. p align="justify"> Несистематичний ризик - це ризик, пов'язаний з конкретною оцінюваної власністю і незалежний від ризиків, що поширюються на зіставні об'єкти. Наприклад: тріщини в несучих елементах, вилучення землі для суспільних потреб, несплата орендних платежів, руйнування споруда пожежею і/або розвиток поблизу від даного об'єкта несумісною з ним системи землекористування. p align="justify"> Статичний ризик - це ризик, який можна розрахувати і перекласти на страхові компанії, динамічний ризик може бути визначений як "прибуток або втрата підприємницького шансу і економічна конкуренція".
Премія за низьку ліквідність, є поправка на тривалість експозиції при продажу об'єктів нерухомості.
Дана премія обчислюється за формулою:
,
де:
П - премія за низьку ліквідність; б - безризикова ставка; період експозиції (у місяцях); загальну кількість місяців у році.
На дату проведення оцінки поправка на низьку ліквідність для проізовдственно-складських приміщень приймається рівною 5,708%, що відповідає дев'яти місяцях експонування об'єкта, для офісних і торговельних приміщень - 3,805, що відповідає дев'яти місяцях експонування об'єкта.
Визначення премії за інвестиційний менеджмент
Премію за інвестиційний менеджмент Фахівці оцінюють на рівні 2%.
Визначення норми повернення капіталу
Об'єкт нерухомості має кінцевий (обмежений) термін економічного життя (термін, протягом якого експлуатація об'єкта є фізично можливої вЂ‹вЂ‹й економічно вигідною). Дохід, принесений об'єктом нерухомості, повинен відшкодовувати втрату об'єктом своєї вартості до кінця терміну його економічного життя. Кількісно величина доходу, необхідного для такого відшкодування, виражається через норму повернення капіталу. p align="justify"> Існує три способи розрахунку норми повернення капіталу:
Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу): передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом, норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку первинного капіталу, отчисляемую в безвідсотковий фонд відшкодування.
Повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда): передбачає, що фонд відшкодування формується за мінімальною з можливих ставок - В«безризиковоюВ» ставкою.
Повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуд): передбачає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі доходу н...
