стю. У процесі будівництва можливі як об'єктивні, так і суб'єктивні обставини, що не дозволяють виконати зобов'язання в розумний термін, тому використовувати критерій як розумність представляється проблематичним. Незважаючи на те, що розумний строк хоча і є запасним варіантом, але визначатися він буде в кінцевому рахунку в суді, оскільки перспектива врегулювання терміну виконання в претензійному (досудовому) порядку представляється проблематичним. При цьому не слід забувати, що сторони можуть підійти до трактування розумності різним чином, згідно своєму розумінню і виходячи з особистої зацікавленості.
Однак більш серйозна підстава полягає в тому, що термін служить певною точкою відліку для встановлення відповідальності. На практиці порушення виконання зобов'язання в строк за інвестиційним договором - одне з найпоширеніших. Досить часто виникають конфлікти, з якого моменту зобов'язання вважається чинним і коли воно закінчується, що становить строк зобов'язання. Крім цього, оскільки спостерігається значний часовий лаг між датою укладення договору і реальним його виконанням, для інвестора існують всі підстави для наявності підвищеного ризику, обумовленого економічними, політичними та природними явищами.
Термін виконання може встановлюватися щодо здачі об'єкта державної приймальної комісії і передачею його разом з необхідними супровідними документами або моментом оформлення права власності на нерухомість інвестору, залежно від того, як домовилися сторони. Тривалість будівництва зазвичай встановлюється сторонами на рівні імовірнісних суджень про досвід виконання робіт на аналогічних будівельних об'єктах raquo ;. Від визначення строку виконання зобов'язання залежить розподіл ризиків між сторонами, початок обчислення гарантійного терміну, встановлення штрафних санкцій за невиконання умов договору. Термін може встановлюватися конкретною датою, місяцем, кварталом, хоча, як правило, встановлюється конкретної календарною датою, а певним кварталом встановленого року.
До звичайних умов відноситься порядок передачі інвестицій. Сплата ціни договору можлива шляхом внесення одноразового платежу або внесення платежу за графіком, узгодженим сторонами. Крім цього, представляється важливим встановити можливість зміни ціни, випадки та умови її зміни.
Наявність інвестиційного проекту, як звичайна умова, являє собою обгрунтування економічної доцільності, обсягу і термінів здійснення капітальних вкладень, у тому числі необхідна проектно-кошторисна документація, розроблена відповідно до законодавства Російської Федерації та затвердженими в установленому порядку стандартами (нормами і правилами), а також опис практичних дій по здійсненню інвестицій (бізнес-план). За своїм визначенням, інвестиційний проект ширше категорії проектно-кошторисної документації raquo ;, хоча в літературі є протилежна точка зору. Так, Ю.Г. Басін розуміє під проектом розгорнутий план будівництва, тобто комплект документації, що містить ТЕО (ТЕР), креслення, пояснювальні записки (посилання). Як зазначає В.А. Хитров, з введенням терміна інвестиційний проект виникає двояке його тлумачення: з одного боку, він являє собою комплекс рішень, з іншого - це сфера діяльності у відповідності з поставленими цілями і прийнятими рішеннями по порядку досягнення цілей, тобто процес цілеспрямованого створення об'єкта інвестиційної діяльності raquo ;. (посилання) Проте тільки акт затвердження інвестором перетворює інвестиційний проект в документ, що має важливе юридичне значення, охоплює своїм змістом весь процес фінансування, проектування, а в подальшому і будівництва. Реалізація інвестиційного проекту передбачає наявність трьох етапів:
. Прединвестіціонного - проведення ТЕО (ТЕР), проектна і технічна підготовка до будівництва. ТЕО (ТЕР) - документ, що обгрунтовує необхідність і доцільність проектування і будівництва об'єкта. Проектна документація являє собою документацію, що містить матеріали в текстовій формі та у вигляді карт (схем) і визначальну архітектурні, функціонально-технологічні, конструктивні та інженерно-технічні рішення для забезпечення будівництва (п. 2 ст. 48 Містобудівного кодексу РФ). Перелік та порядок проведення робіт на даному етапі проекту мають орієнтовний характер і можуть змінюватися залежно від мети проекту. Заключним документом є інвестиційний бізнес-план, в якому міститься вся необхідна інформація про проект.
. Інвестиційно-будівельного, в процесі якої відбувається з'єднання всіх технологічних елементів будівельного процесу: проведення торгів, формування необхідних договірних зв'язків (договорів будівельного і субпідрядів, участі в пайовому будівництві), безпосередньо будівельно-монтажні та пусконалагоджувальні роботи, передача готового об'єкта інвесторові.
. Експлуатаційного (виробничого) - готовність до експлуатації об'є...
