, за винятком випадків звернення стягнення на частку в праві власності на спільне майно житлового будинку (ст. 290 ЦК) у зв'язку із зверненням стягнення на квартиру в цьому будинку.
При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку закладеної вважається поряд з квартирою відповідна частка у праві спільної власності на цей будинок (ст.290 ЦК, ст.75 Закону про іпотеку). У випадку, коли предметом іпотеки є частина житлового будинку або частину квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат, до такої іпотеці відповідно застосовуються встановлені Законом про іпотеку правила про іпотеку житлового будинку або квартири (п.4 ст. 74 Закону про іпотеку).
Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації (п.1, 2 ст. 10 Закону про іпотеку). Реєстрація іпотеки як обмеження (обтяження) права заставодавця здійснюється на основі реєстрації договору про іпотеку, одноразово за однією заявою незалежно від виникнення основного зобов'язання. О. Ломідзе вважає, що підхід, що знімає обумовленість реєстрації іпотеки виникненням основного зобов'язання, що розглядається в якості прийому законодавчої техніки, може бути оцінений позитивно, оскільки він стабілізує положення заставодержателя. Однак правило, згідно з яким право застави вважається з'явилися з моменту внесення до ЕГРП запису про іпотеку, він не вважає позитивним. Так як це зводить теоретичну помилку в ранг загального правила. Висновок зроблений О. Ломідзе про те, що ФЗ від 23 січня 2002 р укріплено положення заставодержателя, правильний.
Істотними умовами договору про іпотеку є: відомості про заставодержателя; предметі іпотеки; вартості забезпеченого іпотекою зобов'язання або дані про порядок і про умови визначення цієї вартості, а також право, в силу якого нерухомість належить заставодавцю, орган його зарегистрировавший (ст.9 Закону про іпотеку). Також необхідно дотримання вимог п.4 ст. 13 Закону про іпотеку, в якому визначені умови, при яких заставна не складається і не видається. Договір про іпотеку може містити елементи різних договорів (п. 3 ст. 421 ЦК), передбачених законом або іншими правовими актами (змішаний договір). Він може бути самостійним по відношенню до договору, з якого витікає забезпечене іпотекою зобов'язання, або становить частину останнього, тобто коли в основний договір, наприклад в кредитний, включається розділ, що містить спеціальні умови про іпотеку; або сторонами складається єдиний документ, що більш поширене.
Заставоутримувач вправі передати свої права за договором про іпотеку іншій особі, якщо договором не передбачено інше (п.1 ст.47 Закону про іпотеку). Поступка прав за договором про іпотеку або забезпеченому іпотекою зобов'язанню, права з яких засвідчені заставної, не допускається (п.5 ст.47 Закону про іпотеку).
Уступка прав за договором про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації (п.1, 2 ст. 389 ЦК).
Пункт 4 ст. 47 Закону про іпотеку і ст. 355 ЦК встановлює особливе правило, характерне тільки для іпотеки. Поступка прав за договором про іпотеку означає і поступку прав за основним зобов'язанням, якщо не доведено інше. Це дозволяє уникнути нотаріального посвідчення угоди поступки і в тому випадку, коли в нотаріальній формі укладений основний договір.
Згідно ст.382 ЦК право (вимога), що належить кредиторові (заставодержателю за договором про іпотеку) на підставі зобов'язання (в даному випадку зобов'язання, забезпеченого іпотекою), може бути передано ним іншій особі за правочином (відступлення вимоги) або перейти до іншої особи на підставі закону. При цьому, якщо інше не передбачено законом або договором, право первісного кредитора (заставодержателя за договору про іпотеку) переходить до нового кредитора у тому обсязі і на тих умовах, що існували до моменту переходу прав. До нового кредитора переходять права, що забезпечують виконання зобов'язання (ст. 384 ЦК).
У зв'язку з тим, що безкоштовне соціальне житло сьогодні надається одиницям, а Субсидоване - вимагає наявності стажу черговості, реалізація права громадян на житло в перспективі мені бачиться тільки шлях укладення договорів іпотеки, для тих, чиї кошти не дозволяють купити квартиру без розстрочки платежу, при мають місце тенденції розвитку ситуації в країні.
Висновок
Аналіз теоретичних праць, чинного законодавства, практики його застосування дозволив зробити певні висновки та пропозиції з проблем житлової нерухомості як об'єкта цивільного права Росії.
1. Житлова нерухомість служить задоволенню однією з основних потреб громадян - потреби в житлі. Тому правове регулювання житлової нерухомості, операції з нею вимагають контролю держави. Право користування житловим...
