ються за розміром і кількістю вхідних в ні одиниць, при проведенні порівняння проданих об'єктів з оценіваеми об'єктом неминучі великі складності і потрібно приведення наявних даних до спільного знаменника, яким може бути або фізична одиниця (наприклад, ціна за 1 м 2 ), або економічна. [16]
На різних сегментах ринку нерухомості використовуються різні одиниці порівняння.
Одиниці порівняння землі:
• ціна за 1 га;
• ціна за 1 сотку;
• ціна за 1 м 2 .
Одиниці порівняння забудованих ділянок:
• ціна за 1 м 2 загальної площі;
• ціна за 1 фронтальний метр;
• ціна за 1 м 2 чистої площі, яка підлягає здачі в оренду;
• ціна за 1 м 3
Класифікація і суть поправок.
Класифікація вводяться поправок заснована на обліку різних способів розрахунку та внесення коригувань на відмінності, наявні між оцінюваним об'єктом і порівнянним аналогом.
В
Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта аналога і оценіваемо го об'єкта. Якщо оцінюваний об'єкт краще зіставного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищуючий коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий коефіцієнт.
До процентних поправкам можна віднести, наприклад, поправки на місце розташування, знос, час продажу.
Вартісні поправки:
а) грошові поправки, що вносяться до одиниці порівняння (1 га, одиниця щільності, 1 сотка), змінюють ціну проданого об'єкта аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта аналога і оцінюваного об'єкта. Поправка вноситься позитивна, якщо оцінюваний об'єкт краще зіставного аналога, якщо гірше, застосовується негативна поправка.
До грошових поправкам, внесеним до одиниці порівняння, можна віднести поправки на якісні характеристики, а також поправки, розраховані статистичними методами;
б) грошові поправки, що вносяться до ціни проданого об'єкта аналога в цілому, змінюють її на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта аналога і оцінюваного об'єкта.
До грошових поправкам, внесеним до ціни проданого об'єкта аналога в цілому, слід віднести поправки на наявність або відсутність додаткових поліпшень (складських прибудов, стоянок автотранспорту та ін) [10]
Розрахунок і внесення поправок.
Для розрахунку і внесення поправок використовується безліч різних методів, серед яких можна виділити наступні:
• методи парних продажів;
• експертний метод;
• статистичні методи.
Метод парних продажів. Парними продажами є продажі двох об'єктів, які майже ідентичні, за винятком будь-якого одного параметра. Саме цей параметр оцінювач повинен...
