я цього зацікавленими в капітальному ремонті виявляються лише великі орендарі, які орендують великі площі, особливо у відносно сучасних будівлях з більш високою орендною платою за 1 кв.м. При цьому вони зацікавлені не стільки в його проведенні, скільки в його затягуванні, тим самим звільняючись від орендної плати на кілька місяців і навіть років, одночасно використовуючи «ремонтовані» площі під суборенду. Решті орендарям, як правило, невеликих площ в старих будівлях і приміщеннях, вигідніше платити низьку орендну плату, ніж здійснювати дорогий капітальний ремонт. У результаті великі орендарі - представники великого та середнього бізнесу, облаштовуючи орендовані площі, ще більше збагачуються за рахунок бюджетних коштів, а дрібні орендарі - представники малого бізнесу змушені проводити капітальні ремонти в основному за рахунок власних коштів.
Таким чином, управління об'єктами муніципальної власності при здачі їх в оренду не задовольняє вимогам ринкової економіки. Методологія розрахунку орендної плати недостатньо орієнтується на ринкові дані, в результаті чого об'єкти здаються в оренду за цінами значно нижче ринкових, а одержуваний від оренди дохід відчужується від його джерел.
З метою підвищення ефективності управління об'єктами муніципальної власності при здачі їх в оренду пропонується методологія визначення величини орендної плати з орієнтиром на середньоринкову вартість майна і встановленням об'єктивних кількісних значень коефіцієнтів і показників, що характеризують якісні властивості орендованих об'єктів. Необхідно, щоб орендна плата враховувала по-перше, всі витрати, пов'язані з відновленням та експлуатацією основних фондів (як відомо, це насамперед амортизація на відновлення, а також витрати на капітальний і поточний ремонти), а по-друге, прибуток безпосередньо від орендної діяльності.
Отже, методика розрахунку величини орендної плати обов'язково повинна включати як мінімум три основні складові: витрати, що направляються на повне відновлення (реновацію) майна (Ам), витрати, пов'язані з капітальним і поточним ремонтами (Зр) і частина прибутку, яка може бути отримана від суспільно необхідного використання взятого в оренду майна (Рп). В аналітичному вираженні загальний вигляд формули повинен виглядати наступним чином:
Апл=Ам + Зр + Рп
де Опл - величина орендної плати за певний проміжок часу (місяць, квартал, рік).
Роздільна величини орендної плати на окремі складові передбачає створення відповідних цільових фондів. У результаті орендна плата не розчиняється в бюджеті, а розподіляється по різних напрямках: амортизація на реновацію - до фонду відновлення, відрахування на капітальний і поточний ремонти - у фонди накопичення на ремонт, дохідна складова - в дохідну частину бюджету.
На наш погляд, доцільним є створення фонду матеріального заохочення співробітників Комітету з управління муніципальним майном (КУМИ), відповідальних за нарахування та стягнення орендної плати (умовно в розмірі 1% від величини дохідної складової орендної плати). Такий механізм дозволить не тільки підвищити збирання орендної плати, але і стимулювати муніципальних службовців до підвищення ефективності управління об'єктами муніципального нежитлового фонду.
В результаті формується взаємне узгодження інтересів власника (населення) у відновленні майна і збільшення доходів від його використання з інтересами орендарів шляхом поліпшення якості займаних приміщень, а отже, і якості обслуговування, підвищення прозорості орендної плати та створення конкурентоспроможного ринку.
Висновок
Ринок нежитлової нерухомості Пермі дуже перспективний і розвивається швидкими темпами у всіх своїх сегментах. Наслідки кризи в загальному не відчуваються. Орендні ставки стабільні, варіюють залежно від багатьох причин, таких як якість приміщень, зручне місцерозташування, навіть сезон року (так званий традиційний скидання грошей перед Новим роком). Ринок нежитлових приміщень чутливо реагує на економічну і політичну ситуацію в країні та місті.
У структурі попиту на придбання у власність нежитлових приміщень перше місце міцно займають офісні приміщення. На другому місці вже досить довго знаходяться приміщення для торгівлі. Третє місце займають складські приміщення, ціна варіює залежно від технічної оснащеності, місця розташування і наявності під'їзних шляхів. Далі в порядку убування попиту, слідують приміщення для громадського харчування, виробничі приміщення, готелі.
Проведені дослідження показали, що ринок міста Пермі в частині орендних відносин досить розвинений. Існуючі сегменти ринку розрізняються за своєю активністю і кількістю учасників. Діючі орендні відносини по муніципальному майну не відобража...
