ій області показує значний ступінь відмінності у встановленні орендних ставок. Так, в окрузі Муром середній розмір орендної плати за 1 кв.м. в 2-3 рази нижче муніципальних ставок оренди в порівнянних містах Володимирі, Коврові, Александрові і становить 20-25% від сформованої ринкової величини.
Здача в оренду муніципальних площ за цінами, значно нижче ринкових, по суті, являє собою приховані втрати місцевого бюджету. Низькі ставки орендної плати сприяють невиправданому фінансуванню представників середнього та великого бізнесу - орендарів великих муніципальних площ, що займаються суборендою, і, як наслідок, стримують конкуренцію на ринку оренди і розвиток малого бізнесу в муніципальній освіті.
Необхідно відзначити, що визначення реальної величини орендної плати пов'язане зі складнощами, що полягають в обгрунтованому кількісному вираженні впливають на величину плату якісних факторів і показників, що характеризують ознаки і властивості різноманітних об'єктів оренди.
В умовах слабкої мотивації керівників муніципальних утворень до розвитку господарської ініціативи, а також відсутності єдиної науково обгрунтованої методології розрахунку орендної плати, розробленої на федеральному рівні, формування плати за оренду об'єктів муніципальної власності проводиться на розсуд органів місцевого самоврядування виходячи з «сформованої практики орендних відносин» поза обліком вимог ринку. У результаті використання спеціальних формул розрахунку для підвищення технологічності та об'єктивності процесу визначення орендної плати набуває формальний характер.
В основі формування плати за користування об'єктами власності в більшості муніципальних утворень лежить дохідний підхід, рекомендований Мінмайна РФ. Даний підхід базується на методі прямої капіталізації, широко вживаному при наявності стабільних і рівномірних грошових потоків, якими і є орендні платежі. Розмір річної орендної плати представлений у вигляді потенційного доходу, який встановлюється виходячи із залишкової вартості об'єкта власності та рівня відносної ефективності, що досягається за рахунок здачі його в оренду:
Апл=СрК1К2?... КnКк
де Ср - базова ставка орендної плати (в методиці Мінмайна РФ рекомендована вартість 1 кв.м. будівництва);
К1, К2, ... Кn - коефіцієнти, враховують різні характеристики здається в оренду об'єкта нерухомості;
Кк - коефіцієнт капіталізації (ефективності оренди).
Однак пропонований розрахунок з достатком коригувальних коефіцієнтів і їх неоднозначним визначенням органами суб'єктів РФ і місцевого самоврядування, а також жорстка прив'язка коефіцієнта ефективності оренди до фіксованого рівня річний ставки банківського кредитного відсотка сприяють формуванню орендної плати, що не відповідає ринковим умовам. Так, порядок визначення величини орендної плати в окрузі Муром налічує 10 коригуючих коефіцієнтів, які є або фіскальними, або суб'єктивно встановленими в цілях штучної підгонки орендної ставки під задану величину, достатню з позиції власників об'єктів муніципальної власності.
Наприклад, коефіцієнт типу будівлі, що розмежовує приміщення за належністю балансоутримувача і занижує розмір орендної плати в 3-3,5 рази. З перекладом нежитлових приміщень з балансів підприємств і установ в муніципальну казну, цей коефіцієнт взагалі втратив всякий сенс, але, тим не менш, продовжує використовуватися. Інший коефіцієнт стану об'єкта не завжди обгрунтовано розділяє всі будівлі за трьома станам: нормальне, задовільний і незадовільний, знижуючи плату за оренду в 1,25-1,5 рази. Парадоксально, але коефіцієнт якості нежитлового приміщення навіть за наявності всіх зручностей знижує орендну плату в 1,5 рази. При цьому головний коефіцієнт ефективності оренди зовсім відсутній.
Головною проблемою в багатьох муніципальних утвореннях стало усунення з методики розрахунку орендної плати витратної складової на утримання орендованого майна. У результаті порушений механізм чіткого розподілу надходжень на відновлення та ремонт, що є обов'язком орендаря, який не завжди зацікавлений у їх проведенні. Як наслідок невчасний ремонт по потреби призводить до істотного подорожчання ремонтних робіт, а об'єкт стає дешевше ліквідувати, ніж відновлювати.
З метою стимулювання орендарів в проведенні капітального ремонту муніципалітет знижує орендну плату або звільняє від його сплати на певний період часу. Однак у цьому випадку місцевий бюджет зазнає невиправданих фінансових втрат, оскільки орендна плата не містить витратної складової і є чистим прибутком власника. Крім того, основою для такого звільнення (отримання пільг), як правило, служать надані орендарем кошторису, які можуть значно перевищувати фактичні витрати по виробленим роботам. Але навіть післ...
