договорі інший порядок відшкодування. Тобто фактично ГК РФ надає сторонам абсолютну свободу визначення умов відшкодування витрат на поліпшення майна. Розглянемо детальніше можливі варіанти.
Перший варіант. Включення в договір умови про те, що витрати на поліпшення відшкодовуються відразу після їх вчинення шляхом заліку в рахунок поточної орендної плати. Согласуя подібне умова договору, потрібно пам'ятати, що воно змінить порядок нарахування амортизації по поліпшень, оскільки на відміну від правил, зафіксованих в ГК РФ, право на відшкодування виникне в орендаря відразу ж, а не після закінчення оренди. Відповідно, до моменту заліку вартості поліпшень в орендну плату право на їх амортизацію буде в орендаря, а відразу після заліку перейде до орендодавця (пункт 2 статті 259 НК РФ). Одночасно орендодавець повинен буде отримати і всі документи по поліпшень - саме вони будуть підставою для нарахування амортизації. Тому в договорі краще зафіксувати обов'язок орендаря з передачі таких документів і терміни передачі, а також встановити відповідальність за порушення цих умов.
Другий варіант передбачає включення в договір умови про те, що вартість невіддільних поліпшень не відшкодовується. На практиці такі записи в договорі зустрічаються досить часто, що викликає обурення орендарів. Насправді нічого страшного в цьому умови немає. При досить тривалих термінах оренди, цілком можливо, вдасться замортизувати дані витрати. Адже за таких формулювань договору поліпшення буде амортизувати саме орендар протягом усього терміну дії договору оренди. Правда, норма амортизації буде відносно невеликий, тому розраховуватися вона буде виходячи з терміну корисного використання об'єкта оренди.
Стаття 624 ГК РФ дозволяє включати в договір оренди пункт про те, що орендоване майно може перейти у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення всієї обумовленої договором викупної ціни (пункт 1 статті 624 ГК РФ). Ця умова хоч і не часто, але використовується юристами при складанні договорів оренди.
Хотілося б відзначити, що викупити можна не будь-яке майно, оскільки згідно п. 3 ст. 624 ГК РФ «законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна». Так, державні наукові організації, засновані Урядом Російської Федерації або федеральними органами виконавчої влади, мають право здавати в оренду за згодою власника без права викупу тимчасово не використовується ними, що перебуває у федеральній власності майно, у тому числі нерухоме.
Таким чином, можна зробити висновок, що зазначені обмеження обумовлені правовим режимом самого майна, його цільового призначення, а також сферою діяльності орендодавців.
В результаті переходу до ринкових відносин величезний імпульс набуло застосування власниками майна такого правового інструменту, як оренда. Зважаючи на відсутність потреби в самостійному використанні того чи іншого майна оренда дозволяє витягувати певний прибуток з цього майна. Популярність оренди багато в чому пояснюється не тільки реальними потребами у відповідних об'єктах, але також ще й тим, що не тільки орендар потребує отримання відповідного об'єкта, але і орендодавець розраховує на відоме винагороду і поповнення коштів. Значний ефект досягається вже в силу того, що орендодавець звільняється від клопоту за змістом об'єкта оренди.
Однак поряд з традиційною орендою виникає можливість появи ще й відповідного субдоговорного інституту. Договір суборенди дозволяє, наприклад, орендарям здавати зайві площі, а іншим компаніям - використовувати їх, не порушуючи положення законодавства та умови договору оренди.
Укладення договору суборенди являє собою вчинення розпорядчих дій щодо майна. Обмежений обсяг правомочності розпорядження орендодавець передає разом з правомочием користування і в багатьох випадках володіння. У зв'язку з цим орендар за згодою орендодавця має право здати орендоване майно в суборенду (піднайм) і передати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенаем), надавати орендоване майно у безоплатне користування тощо (п. 2 ст. 615 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ)).
Договір суборенди є похідним від основного договору оренди і має самостійне правове регулювання, а також специфічну правову природу.
Важливим є положення ГК РФ про застосування до договору суборенди правил про оренду - первинному договорі, що в черговий раз підтверджує певну залежність договору суборенди.
Суборенда як така є предметом регулювання в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, тому в решті частини до неї застосовуються загальні правила гл. 34 ГК РФ.
Регулювання договорів оренди та суборенди на підставі тих же правил дозволяє говорити про те, що це договори однієї правової природи.
Принцип правового регулювання субдоговорних відносин сформулював А.І. Муртазін, згідно з яким до субдоговорному правоотношению застосовуютьс...
