умент, що дає орендодавцеві повноваження на укладення договору саме з цим об'єктом. Таким документом може бути довіреність, посередницький договір, договір простого товариства і т.п. Головне, щоб у ньому була чітко виражена воля власника на делегування вашому орендодавцю права здавати річ в оренду.
Безумовно, погоджуючись з тим, що перед укладенням договору оренди необхідно перевірити повноваження у уповноваженої особи - орендодавця на укладення такого договору, хотілося б підкреслити, що в тому випадку, коли предметом підлягає укладенню договору оренди є федеральне нерухоме майно, надане на праві оперативного управління, потенційному орендарю слід також переконатися в наявності згоди власника і зоблюденіі конкурсного порядку укладення договору.
В іншому випадку використання об'єкта нежитлового фонду, що знаходиться у федеральній власності, без проходження встановленого порядку укладання договору утворює склад адміністративного правопорушення, відповідальність за яке передбачена ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ (тягне за собою накладення адміністративного штрафу). Спроби орендарів оскаржити в арбітражних судах такі рішення про притягнення до адміністративної відповідальності не увінчалися успіхом.
Ще один елемент договору, над якою потрібно подумати на переддоговірної стадії, - це термін оренди. Особливо він важливий при оренді будівель і споруд, оскільки такі договори, укладені на строк не менше року, підлягають обов'язковій державній реєстрації, без якої вважаються неукладеними (пункт 2 статті 651 ГК РФ).
Одночасно законодавство допускає укладення тривалих договорів оренди нерухомості і без державної реєстрації. Для цього достатньо всього лише вказати в договорі термін, не перевищує рік (11 місяців, наприклад), і умова про пролонгацію договору на новий термін (пункт 10 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »). Або можна взагалі не вказувати в договорі термін оренди, зробивши його безстроковим (пункт 2 статті 610 ГК РФ, пункт 11 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). Такі формулювання не тільки допоможуть уникнути фінансових витрат з оплати держмита при держреєстрації договору, але й істотно прискорять сам процес. Адже реєстрація договору вимагає ще й чималого часу (мінімум місяць).
Приймаючи рішення про відмову від держреєстрації договору, потрібно також пам'ятати, що її проходження аніскільки не убезпечує орендаря від можливого підвищення орендної плати і не робить відносини з орендодавцем більш стабільними. Так, Цивільний кодекс РФ прямо дозволяє переглядати орендну плату по тривалим договорами щороку (пункт 3 статті 614 ГК РФ). І такий перегляд ніяк не залежить від того, підлягає договір держреєстрації чи ні.
Не слід абсолютизувати переваги короткострокової оренди (строком до одного року) перед довгостроковою орендою. З одного боку, короткострокова оренда дозволяє піти від процесуально ємною і тривалої процедури державної реєстрації угоди. Однак проблематичним видається збільшення розміру орендної плати, виплачуваної на користь орендодавця (зважаючи нетривалого терміну).
Одним з найбільш проблемних елементів договору оренди є той, який фіксує правила несення поточних витрат з утримання майна, особливо в договорах оренди нерухомості. Проблема тут ось в чому. Якщо читати ГК РФ, то все чітко і зрозуміло: витрати з утримання майна несе орендар (пункт 2 статті 616 ГК РФ). Але на практиці щось всі договори з комунальними службами укладені орендодавцем, і саме він є споживачем послуг і стороною, яка оплачує їх надання. Орендар змушений виконувати правила ГК РФ про несення витрат на утримання орендованого майна опосередковано, компенсуючи орендодавцеві його витрати за договорами з комунальними службами.
Практиці відомо безліч варіантів оформлення такої компенсації, починаючи від включення «комуналки» в орендну плату і закінчуючи складанням додаткових договорів (посередницьких, поручительства і т.п.). Однак, на наш погляд, краще використовувати куди більш простий спосіб: включення в договір обов'язки орендаря перераховувати «комуналку» понад орендної плати. Цей спосіб, з одного боку, повністю відповідає Цивільному кодексу (пункт 2 статті 616 ГК РФ), а з іншого - абсолютно прозорий з точки зору обліку доходів і витрат та оподаткування.
Не менш відповідально потрібно підійти до визначення в договорі наслідків проведення поліпшень орендованого майна. Від правильних формулювань договору в даному випадку безпосередньо залежить величина податку на прибуток. А простір для таких формулювань є. Так, згідно статті 623 ГК РФ орендар, який за згодою орендодавця справив невіддільні поліпшення майна, має право отримати відшкодування вартості поліпшень після припинення договору оренди, якщо сторони не встановили в ...
