ок оцінки вартості чистих активів акціонерних товариств визначено Наказом Мінфіну РФ, Федеральною комісією з ринку цінних паперів від 29 січня 2003 р № 10н, 03-6/пз.
Даним документом визначено, що під вартістю чистих активів акціонерного товариства розуміється величина, яка визначається шляхом вирахування із суми активів акціонерного товариства, прийнятих до розрахунку, суми його пасивів, прийнятих до розрахунку.
До складу активів, прийнятих до розрахунку, включаються:
необоротні активи, що відображаються в першому розділі балансу (нематеріальні активи, основні засоби, незавершене будівництво, дохідні вкладення в матеріальні цінності, довгострокові фінансові вкладення, інші необоротні активи);
оборотні активи, що відображаються у втор?? м розділі балансу (запаси, ПДВ по придбаних цінностей, дебіторська заборгованість, короткострокові фінансові вкладення, грошові кошти, інші оборотні активи), за винятком вартості в сумі фактичних витрат на викуп власних акцій, викуплених акціонерним товариством у акціонерів для їх наступного перепродажу або анулювання , і заборгованості учасників (засновників) за внесками до статутного капіталу.
До складу пасивів, що приймаються до розрахунку, включаються:
довгострокові зобов'язання за позиками і кредитами та інші довгострокові зобов'язання;
короткострокові зобов'язання за позиками і кредитами;
кредиторська заборгованість;
заборгованість учасникам (засновникам) по виплаті доходів;
резерви майбутніх витрат;
інші короткострокові зобов'язання.
Однак балансова вартість активів підприємства внаслідок інфляції, змін кон'юнктури ринку, а також використання методів обліку, як правило, не відповідає ринковій вартості. У результаті перед оцінювачем постає завдання коригування балансової вартості всіх активів підприємства. Для здійснення цього попередньо проводиться оцінка обгрунтованої ринкової вартості кожного активу балансу в окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань і, нарешті, з обґрунтованої ринкової вартості суми активів підприємства віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань. Результат показує ринкову вартість підприємства.
Коригування вартості активів здійснювалася на основі фінансових документів Замовника, а саме на підставі консолідованого бухгалтерського балансу ВАТ «Енерго» на кінець 2013
Оцінка нерухомості, включаючи земельні ділянки
У власності підприємства знаходиться виробнича будівля об'ємом 65000 м3 площею 20500 м2, Рік введення в експлуатацію - 1980. У Товариства в тривалій оренді перебуває земельна ділянка площею 1,2 га.
Беручи до уваги поточний стан ринку нежитлових приміщень в регіоні, ми вважаємо, що найбільш ефективним і ймовірним використанням об'єкта серед двох економічно доцільних варіантів (склад, виробництво) є його сьогоднішнє використання.
Витратний підхід
Визначення витрат на заміщення будівель і споруд вироблялося на основі проектно-кошторисної документації, зібраної фахівцями компанії «КО-ІНВЕСТ» протягом п'ятнадцятирічного досвіду роботи в галузі оцінки нерухомості у всіх регіонах Російської Федерації і укрупнених показниках вартості будівництва. Показники довідника включають всю номенклатуру витрат, які передбачаються діючою методикою визначення вартості будівельної продукції на території Російської Федерації МДС 81-35.2004 з урахуванням непередбачених робіт і витрат. Всі показники розраховані відповідно до нової кошторисно-нормативною базою ціноутворення в будівництві, сформованої і введеною в дію в рівні цін станом на 01.01.2000 р Перерахунок в поточні ціни проводився із застосуванням індексів «КО-ІНВЕСТ».
У довіднику «КО-ІНВЕСТ» наводиться вартість будівництва одиниці виміру об'єкта виходячи з класу конструктивних систем будівель і споруд в цінах на дату 01.01.05 року. Вона включає прямі витрати, накладні витрати, прибуток у будівництві, середня величина витрат для умов точкової забудови об'єктів, інші витрати, пов'язані з умовами будівництва, а також непередбачені витрати і ряд місцевих податків. Одиницею виміру може виступати 1м3, 1м2 чи іншої проектний параметр. Показники наведені на одиницю виміру по спорудах - загалом у рублях, по будівлях - в цілому і в розрізі основних конструктивних елементів у рублях і у відсотках.
При оцінці конкретного будівлі або споруди передбачена можливість коригування довідкових показників, які враховують неповна відповідність оцінюваного об'єкта об'єкту-аналогу по об'ємно-планувальних, конструктивних параметрах, якості застосовуваних матеріалів, конструкцій, типами інженерних систем, регіонально-економічним, природно-кліматичних та місцевим умовам здійснення будівництва. Передбачається запровадження поправок як в абсолютному (рублевому) вираженні, так і у вигляді коригуючих коефіцієнтів, що дозволяє скорегувати величину вартості як в цілому по будівлі, так і в розрізі основних констр...
