уктивних елементів, видів робіт та інженерних систем будівель.
При використанні даних довідника «КО-ІНВЕСТ» підбирається будівлю (споруду) найбільшою мірою відповідне оцінюваному. Для нього за таблицями знаходиться довідкова вартість будівництва одиниці виміру об'єкта і розраховуються поправки на відмінності. Вартість оцінюваного будівлі (споруди) без зносу на дату оцінки визначається множенням його одиниці виміру на вартість будівництва заміщує будівлі з внесенням відповідних поправок.
Таким чином, витрати на заміщення без зносу на дату оцінки визначається за формулою:
Скоригований показник вартості будівництва розраховується за формулою
Загальний коригуючий коефіцієнт розраховується за формулою:
Величина підприємницького прибутку становить у середньому 20-30%.
Поправка на різницю в обсязі () або площі () між оцінюваним будівлею і найближчим параметром з довідника () визначається за допомогою коефіцієнтів за даними таблиці нижче.
Таблиця 2.26. Визначення коригуючого коефіцієнта, що враховує відмінність в обсязі
На різницю в обсязі різницю в площі lt; 0,101,24 lt; 0,251,250,29 - 0,101,220,49 - 0,251,20,49 - 0,301,20,86 - 0,501,10,71 - 0,501,160,85 - 1,1510,70 - 1,3011,16 - 1,500,951,31 - 2,000,87 gt; 1,500,93 gt; 2,000,86
Територіально-економічний коригуючий коефіцієнт розраховується за формулою:
Коригуючий коефіцієнт, що враховує зміну цін в будівництві розраховується за формулою:
Розрахунок витрат на заміщення оцінюваного нерухомого майна (без урахування ПДВ, без врахування зносу) виконаний методом порівняльної одиниці.
Розрахунок вартості витрат на заміщення оцінюваного об'єкта наведено в таблиці нижче.
Таблиця 2.27. Розрахунок витрат на заміщення об'єктів нерухомості
№Наіменованіе об'ектаЕд. ізмер.Стоімость одиниці виміру за довідником «КО-Інвест»,, руб. Кількість одиниць зміни, на дату оцінки (без урахування ПДВ), руб.1Зданіе складам 3 1065,511116,152520,91,365000498551219
Залежно від причин, що викликають втрату вартості виділяють наступні види зносу: фізичний; функціональний; зовнішній.
Фізичний знос нерухомості є результатом нормального зносу в процесі експлуатації, ветхість, сухого гниття, тріщин, іржі або конструктивних дефектів будівель. Такий тип зносу може бути як відновити події, так і невідновні.
Фізичний знос об'єкта - це результат його експлуатації та утримання, впливу природних факторів або навколишнього виробничого середовища; внутрішніх дефектів, що виникли через вібрації і перевантажень, тривалих простоїв, аварій та катастроф.
З метою визначення цього типу зносу враховувався вік і фактичний стан будівель і споруд.
Фізичний знос нерухомості визначався у відповідності зі шкалою експертних оцінок:
Таблиця 2.28. Фізичний знос
Фізичний знос,% Стан незмінюваних конструкцій зданійСостояніе внутрішніх конструктивних елементов0-20Поврежденій і деформацій немає. Немає також слідів усунення дефектов.Поли і стелі рівні, горизонтальні, тріщини в стелі і обробці отсутствуют.21-40Поврежденій і дефектів, у тому числі і викривлень ні, ні. Є місцями сліди різних ремонтів, в тому числі невеликих тріщин в простінках і перемичках.Поли і стелі рівні, на стелях можливі волосяні тріщини. На ступенях сходів невелике число пошкоджень. Вікна та двері відкриваються з деяким усіліем.41-60Імеется багато слідів ремонтів, тріщин і ділянок зовнішньої обробки. Є місця викривлення горизонтальних ліній і сліди їх ліквідацій. Знос кладки стін характеризується тріщинами між блокамі.Поли в окремих місцях хиткі і з відхиленнями від горизонталі. У стелях багато тріщин, раніше закладених і що з'явилися знову. Окремі відставання покриття підлоги (паркету, плиток), велика кількість пошкоджених ступеней.61-80Імеются відкриті тріщини різного походження. У тому числі від зносу і перевантаження кладки поперек цегли. Велике викривлення горизонтальних ліній і місцями відхилення стін від вертікалі.Большое число відхилень від горизонталі в підлогах. Хиткість. Масове пошкодження і відсутність покриття підлоги. У стелях багато місць з проваленим штукатуркою. Багато перекошених вікон і дверей. Велика кількість пошкоджених ступенів, перекоси маршів., Щілини між ступенямі.81-100Зданіе в небезпечному стані. Ділянки стін зруйновані, деформовані в отворах. Тріщини по перемичках, простінках і по всій поверхні стін. Можливі великі викривлення горизонтальних ліній і випучіваніе стен.Поли з великими перекосами і ухилами. Помітні прогини стель. Вікна та двері з гниллю у вузлах і брусах. У маршах сходів не вистачає східців та перил. Внутр...
